Introduction
La plupart des frais d’exploitation d’un immeuble en PPE font rarement l’objet de discussions approfondies en assemblée générale. Le problème est différent lorsqu’il s’agit de répartir les charges en relation avec la production d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude, notamment dans les immeubles dont certains appartements sont mis en location par le propriétaire.
L’origine de cette singularité est à rechercher avant tout dans les articles de loi traitant du bail à loyer et, plus particulièrement, de la participation des locataires aux charges de PPE (voir e.a. CO art. 257b). Les autorités politiques se sont également intéressées à la question par le biais de la Loi sur l’énergie A notre sens, la discussion sur les compteurs de chaleur doit avant tout trouver sa place dans les immeubles locatifs ou, du moins, dans les immeubles en PPE dont les appartements sont en grande partie loués.
But de la répartition au moyen de compteurs de chaleur
Le législateur a poursuivi trois buts précis :
- instaurer une répartition des frais de chauffage et d’eau chaude plus objective entre les utilisateurs,
- favoriser l’économie d’énergie,
- agir sur le développement durable
Rien ne nous prouve que ces objectifs soient atteints, des chiffres comparatifs objectifs faisant défaut. Nous en doutons fortement et pensons qu’une économie substantielle et appréciable ne peut être réalisée que par une gestion stricte de l’entretien des appareils de production de chaleur et du contrôle permanent de la régulation de la chaufferie d’un immeuble. Des directives claires de l’administrateur à l’intention du concierge et la conscience professionnelle de ce dernier (même s’il s’agit dans la plupart de cas d’une activité à temps partiel) font davantage pour l’économie d’énergie que l’installation et le maintien des compteurs de répartition de la chaleur. A titre d’exemples :
- 1 degré de différence dans le réglage de la température ambiante influence la consommation de 6%. Ainsi, en chauffant les appartements durant la nuit à 14° au-lieu de 18° (comme c’est souvent le cas), on réalise une économie d’énergie de 24% sur environ 8 heures (22h00 à 06h00). Il convient de pondérer ces chiffres selon que le type de diffuseurs de chaleur (convecteurs ou chauffage au sol).
- Le changement de la chaudière vieille d’une trentaine d’année, souvent surdimensionnée pour les besoin énergétiques de l’immeuble, permettra une économie de la consommation d’énergie d’environ 12 à 15%.
- Le contrôle régulier des vannes thermostatiques et des boucles de distribution du chauffage au sol.
Il convient encore de préciser que l’économie doit être calculée globalement pour un bâtiment. Ainsi, un appartement maintenu volontairement à une température très basse durant l’absence prolongée du propriétaire, aura naturellement des conséquences sur la consommation des appartements contigus, lesquels devront être chauffés davantage.
Quant à la répartition objective entre les utilisateurs, nous répétons que ce problème concerne avant tout les rapports entre propriétaires et locataires. En effet, pourquoi attacher autant d’importance à la répartition entre copropriétaires d’une partie des frais de chauffage, alors que d’autres charges de l’immeuble pourraient être disséquées et réparties en fonction, par exemple, de critères d’utilisation. Nous pensons spécialement aux frais d’entretien des ascenseurs, de l’administration, voire du concierge lorsque l’immeuble comporte des commerces avec entrées autonomes.
Qu’est-ce qu’un compteur de chaleur
Pour calculer l’énergie nécessaire au chauffage d’un appartement, on utilise principalement trois types de compteurs :
- Un évaporateur : appareil installé sur chaque radiateur (donc pas possible dans le cas du chauffage par le sol), mesurant l’évaporation d’un liquide. Plus on chauffe un radiateur, plus l’évaporation est importante. A la fin d’une période de chauffe on mesure le niveau du liquide pour déterminer la consommation de chaleur.
- Un compteur électronique : installé sur chaque corps de chauffe (radiateur), mesurant sa température, ainsi que la température de l’air ambiant.
- Un compteur de calories : appareil mesurant la différence de température à l’entrée et à la sortie des radiateurs ou des tuyaux de chauffage par le sol, voire de l’entrée de l’appartement. Le compteur calcule le nombre de calories consommées, transformées généralement en kWh. Un bémol : ce système nécessite une boucle par lot, ce qui n’est pas le cas pour tous les systèmes de diffusion de la chaleur.
Composition des frais de chauffage et de production d’eau chaude
Il convient préalablement d’établir le montant total des frais en relation avec la production d’énergie. Ce montant se compose de
- Frais de combustibles
- Autres frais de production de chaleur, tels que :
• Electricité du brûleur
• Ramonage
• Abonnement de service du brûleur
• Révision périodique de la citerne – au prorata (p.ex. 1/10ème des frais décennaux)
• Frais de répartition des frais par entreprise spécialisée
• Frais administratifs (en principe 3 à 4% des frais totaux)
Ensuite, on établit une répartition entre les frais de chauffage et les frais d’eau chaude. La part que représente l’eau chaude par rapport au total des frais de chauffage peut être calculée ou estimée. Pour éviter l’installation de coûteux compteurs individuels, nous suggérons de calculer les kWh facturés par le Service de gaz (en cas de chauffage au gaz) et de faire la proportion entre les mois d’été et ceux d’hiver. Dans le cas d’une chaufferie par mazout, ce calcul peut être effectué en installant un compteur à eau à l’entrée du brûleur et en relevant les consommations en litres pour les périodes sans chauffage et avec chauffage. Il convient de rajouter les taxes abonnements (pour le gaz) et la part des frais de production de chaleur. Expérience faite, les frais nécessaires à la production et à la distribution de l’eau chaude représentent environ 25% de tous les frais énumérés ci-dessus.
La répartition objective entre les unités (appartements-commerces) n’est possible que par la présence de compteurs de consommation d’eau individuelle dont il est question ci-devant. A défaut, on tiendra compte d’autres facteurs de répartition, tels que : nombre de robinets, nombre de pièces etc. Dans les immeubles avec des commerces n’utilisant qu’un robinet d’eau chaude, sans salle de bain ni cuisine, il convient de pondérer la consommation.
Les frais imputables au chauffage seront répartis en deux catégories :
- Les frais généraux, appelés également Frais fixes. Ils sont constitués par :
• Le chauffage des locaux communs, tels que : buanderie, corridor, cage d’escaliers
• La déperdition dans la distribution de chaleur par les conduites à distance
• La déperdition de la chaudière etc.
Ces frais sont répartis entre les unités en fonction des surfaces nettes des appartements (sans balcons, ni terrasses) ou des parts de copropriété (millièmes). La décision appartient à l’assemblée générale. - Les frais en fonction de la consommation, répartis• selon le relevé des compteurs de chaleur
• et des répartiteurs des frais de chauffage. Ces derniers constituent un «coefficient de pondération», utilisé pour tenir compte de la situation et de l’exposition des appartements.
Nous n’entrerons pas davantage dans le détail des calculs savants. Selon les immeubles, la proportion entre les Frais généraux et les Frais calculés en fonction de la consommation se situe entre 30/70 et 50/50. Une répartition 40/60 est souvent appliquée et peut être prise comme valeur de référence.
Aspects juridiques
Conformément à la Loi sur l’énergie du 26 juin 1998, les cantons doivent imposer l’introduction du décompte individuel dans les nouveaux bâtiments de plus de 5 unités (4 dans certains cantons). Des exceptions sont prévues, notamment pour les résidences secondaires. Dans certains cantons, ce décompte est également exigé pour les bâtiments existants. Des directives ont été éditées par tous les cantons romands et peuvent être consultées sur le net et demandées au Service de l’énergie de votre canton.
La décision relative à l’installation de compteurs de chaleur dans un immeuble en PPE doit être prise en assemblée générale des copropriétaires. S’agissant de travaux utiles, la double majorité est requise (CC art. 647 d). La même majorité est nécessaire pour modifier le Règlement d’administration et d’utilisation (répartition des frais de chauffage et d’eau chaude).
Conclusion
La répartition des frais de chauffage et d’eau chaude n’est la panacée ni pour l’économie d’énergie, ni pour une répartition équitable des frais en question. En résumé, nous préconisons :
- l’installation et la répartition basée sur les compteurs de chaleurs, pour autant que la loi l’oblige,
- la répartition basée sur les compteurs dans les immeubles habités en grande partie par les propriétaires,
L’économie d’énergie est avant tout du ressort de l’administrateur et du concierge, pour autant bien entendu que qu’elle réponde aux vœux des copropriétaires.