Introduction
Dans la problématique énoncée ici, il s’agit de garantie concernant des appartements dans des immeubles neufs ou transformés et vendus (revendus) en PPE.
Droit à la garantie
Le droit à la garantie des défauts de la chose découle du contrat passé entre les personnes concernées. S’agissant d’un achat, ce droit appartient exclusivement à l’acheteur qui l’exerce contre le vendeur.
Les parts de propriété par étages ne sont pas vendues à la communauté, mais aux différents copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose ainsi d’un droit qui lui est propre et qui est fonction du contenu de son contrat. L’action en garantie en raison des défauts affectant les parties communes de l’immeuble dont répond le vendeur des parts appartient à chaque copropriétaire individuellement, sur la base de son contrat avec le vendeur et en proportion de sa part (ATF 111 II 458).
Défaut de la chose vendue: constat et annonce
La question de savoir si les parties communes sont défectueuses doit ainsi être examinée séparément pour chaque copropriétaire.
S’agissant d’une vente, l’acheteur doit respecter certains devoirs s’il entend faire valoir ses droits à la garantie, il doit:
- vérifier la chose aussitôt qu’il le peut et
- signaler immédiatement au vendeur les défauts qu’il constate (art. 201 CO). S’il ne respecte ces « incombances », il est réputé accepter la chose avec ses défauts et il perd son droit à la garantie.
Cession des droits
La communauté des propriétaires d’étages est un élément corporatif légal qui a pour but de gérer l’immeuble en propriété par étages. Sa fonction s’épuise dans cette gestion. N’étant pas partie aux différents contrats de vente, la communauté des propriétaires d’étages n’a pas la qualité pour faire valoir les défauts des parties communes. Le Tribunal fédéral a refusé de considérer l’existence d’une cession légale en faveur de la communauté des propriétaires d’étages pour de tels défauts. (ATF 114 II 239).
Il est toutefois possible pour un copropriétaire de céder individuellement ses droits à une « association de contestation » (Streitgenossenschaft). Une consorité volontaire de quelques propriétaires est possible (ATF 114 II 239).Cette cession doit se faire dans les formes de l’article 165 CO, à savoir par écrit.
