L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe suprême de la communauté. Elle exprime la volonté de celle-ci, tandis que les organes désignés par elle, soit l’administrateur et le comité des délégués, ont pour fonction d’exécuter la volonté commune. Chaque propriétaire est membre de l’assemblée. Concernant le droit de vote, un appartement ou un garage collectif, copropriété de plusieurs, n’a qu’une seule voix. Sauf disposition contraire prévue dans le Règlement d’administration et d’utilisation, un propriétaire possédant plusieurs unités est considéré comme n’ayant qu’une seule tête (voix), nonobstant la somme des millièmes que représente ses unités lorsqu’une décision requiert la double majorité (têtes et parts de copropriété).
Les compétences de l’assemblée générale sont, entre autres :
- acceptation ou modification du Règlement d’administration et d’utilisation
- nomination/révocation de l’administrateur et du Comité de délégués, de l’organe de révision (vérificateurs des comptes)
- acceptation des comptes et du budget
- création d’un Fonds de rénovation
- décision sur des travaux de construction
- constitution des droits réels sur l’immeuble (sous réserve que tous les copropriétaires y consentent).
Elle se réunit en principe une fois par année, sur convocation de l’administrateur. Néanmoins, un cinquième des propriétaires peut demander une assemblée générale extraordinaire. La période de sa tenue devrait être mentionnée dans le Règlement d’administration et d’utilisation, p.ex. : L’assemblée générale sera convoquée par l’administration au maximum 45 jours après le bouclement de l’exercice (31 décembre). Quelle est l’utilité de se prononcer sur un budget, alors que l’exercice en question est entamé depuis 6 mois? De même, lorsqu’il s’agit de prendre des décisions sur des travaux importants, les délais pour l’obtention des devis sont inutilement raccourcis.
Un propriétaire peut être représenté par un autre propriétaire ou une tierce personne. Pour être valablement constituée et prendre des décisions, l’assemblée doit atteindre le quorum (présence ou représentation par procuration de la moitié des propriétaires et de leurs parts). La procuration est donc utile, voire importante, car l’absence du quorum engendre du retard dans la prise des décisions et occasionne des frais supplémentaires.
L’assemblée peut être dirigée par l’administrateur ou un autre copropriétaire. Même si certains règlements anciens prescrivent que le procès verbal doit être rédigé à la minute et signé en fin d’assemblée, l’usage et le bon sens suggèrent une rédaction ultérieure. Néamoins il nous semble correct de l’envoyer aux copropriétaires dans les 2 semaines suivant l’assemblée.
Les décisions sont prises à des majorités spécifiques, en fonction du genre et l’importance des objets portés à l’ordre du jour. Ces majorités sont énumérées dans le Code civil et dans le Règlement d’administration et d’utilisation.
En principe, aucune décision dont la compétence dépend de l’assemblée générale, ne peut être prise si l’objet n’a pas été porté à l’ordre du jour (CC art. 67, al. 3). Cette disposition légale peut être modifiée si tous les propriétaires sont présents à l’assemblée et donnent leur consentement unanime. Il est juste que chaque propriétaire puisse se préparer aux décisions qui doivent être prises par l’assemblée et juger si les objets portés à l’ordre du jour nécessitent sa présence.
Toute décision adoptée en assemblée générale, violant les dispositions légales ou règlementaires, peut être contestée auprès du Juge compétent. Ce droit est dévolu aux propriétaires d’étages absents à l’assemblée et aux propriétaires qui se sont opposés à une décision qu’ils jugent non conforme au droit. L’action en contestation doit être intentée dans le délai d’un mois, date à partir de laquelle le recourant a eu connaissance de la décision qu’il a l’intention de contester. Cette disposition est importante et souvent méconnue. Une décision d’assemblée générale déploie ses effets juridiques si elle n’a pas été contestée dans les formes requises.