DEFINITION
Il s’agit de châssis à tabatière, communément appelés « velux » et des coupoles servant de puits de lumière et d’aération des appartements (ou locaux) en attique. Les coupoles modernes sont ouvrantes et, par conséquent, le mécanisme peut être manipulé depuis l’appartement, semblablement aux fenêtres en toiture.
DISTINCTION ENTRE PARTIES PRIVATIVES (EXCLUSIVES) ET PARTIES COMMUNES
La loi prévoit des parties impérativement communes (CC art. 712b, al. 1) pour lesquelles le propriétaire ne peut pas acquérir un droit exclusif. Les parties qui ne sont pas obligatoirement communes sont présumées être l’objet du droit exclusif, si elles ne sont pas déclarées communes (Amedeo Wermelinger), CC art. 712b, al. 33. Le Règlement d’administration et d’utilisation peut opérer un renversement de présomption en indiquant que toute partie n’étant pas clairement désignée comme partie exclusive est présumée commune.
Il faut distinguer les parties exclusives ordinaires de celles visibles depuis l’extérieur. Les fenêtres font partie de cette catégorie. Le propriétaire ne peut les utiliser comme bon lui semble et il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.
JURISPRUDENCE
A notre connaissance, il n’y a pas à ce jour de jurisprudence explicite sur le rattachement des fenêtres en toiture et des coupoles aux parties exclusives ou aux parties communes.
DOCTRINE
Amadeo Wermelinger
Par essence, la fenêtre détermine l’aspect extérieur du bâtiment. En outre, elle sert à délimiter l’unité d’étage. Dans ces conditions, la fenêtre doit constituer une partie impérativement commune (art. 712b, al.22). Cependant, son utilisation concerne surtout le propriétaire d’étage titulaire de l’unité d’étage, la fenêtre étant source de lumière et d’air pour celle-ci.
La doctrine dominante considère que l’intérêt du propriétaire d’étage prime, dans un tel cas, celui de la communauté et elle classe donc la fenêtre parmi les parties exclusives (citation de plusieurs auteurs corroborant cette assertion).
Il semble utile de régler le problème de l’obligation de l’entretien et le remplacement des fenêtres dans le Règlement d’administration et d’utilisation.
Dans le règlement type incorporé dans son ouvrage « La propriété par étages », A. Wermelinger énumère les parties privatives, dont les fenêtres, portes-fenêtres, stores et volets des lots et leurs appuis, les fenêtres de type « velux », les puits de lumière des parties privées, les fenêtres des loggias et vérandas, ainsi que les vitrines des locaux commerciaux.
Monika Sommer
Les éléments qui, en fonction de leur situation ou de leur fonctionnalité, sont utilisés uniquement par le propriétaire d’étage concerné, ne présentent en règle générale pas un intérêt communautaire suffisant pour qu’ils soient érigés en parties communes ; ces éléments doivent être considérés comme des parties exclusives du propriétaire d’étage concerné.
Texte original : Bei Bestandteilen, die aufgrund ihrer Lage oder Funktionalität ausschliesslich vom betroffenen Stockwerkeigentümer genutzt werden, kommt der Gemeinschaft in der Regel kein rechtsgenügendes Interesse an einer Zuteilung zum gemeinschaftlichen Eigentum zu; solche Teile sind dem Sonderrecht der betroffenen Stockwerkeinheit zuzurechnen.
Thomas Oberle
Les fenêtres servent à la fois à la délimitation de l’unité d’étage et à l’apport de la lumière et de l’air. Elles doivent par conséquent être considérées comme des parties exclusives. Ceci est valable non seulement pour les fenêtres en façades, mais également pour les fenêtres en toiture et les lucarnes.
Texte original : Da die Fenster der Abgeschlossenheit der einzelnen Stockwerkeinheit bezw. der Licht- und Luftzufuhr dienen, gehören die Fenster zum Sonderrecht. Dies gilt nicht nur für die Fassadenfenster, sondern auch für Dachluken und Dachfenster.
Heinz Rey/Lukas Maetzke
Les fenêtres ordinaires et leurs cadres (yc les fenêtres en toiture et les lucarnes des appartements mansardés et autres locaux sous-toit) sont, par principe, des parties exclusives. Pour éviter des conflits, notamment en cas de remplacement général, les fenêtres ordinaires et les portes de balcons devraient être érigées conventionnellement comme des parties communes.
Texte original : Gewöhnliche Fenster inklusive Fensterrahmen (auch Dachfenster und- luken bei Dachwohnungen und im Sonderrecht stehenden Dachräumen) stehen wie Balkontüren grundsätzlich im Sonderrecht. Um Streitigkeiten insbes. bei Gesamterneuerungen zu vermeiden, sollten auch gewöhnliche Fenster sowie die Balkontüren rechtsgeschäftlich als gemeinschaftliche Teile erklärt werden.
CREATION D’UNE FENETRE – PUITS DE LUMIERE – EN TOITURE
La création d’un nouveau puits de lumière en toiture dans un immeuble en PPE doit obtenir l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires, car elle touche une partie commune du bâtiment. Il en est de même pour la création d’une nouvelle fenêtre en façade. Les autorités communales ne délivreront pas de permis de construire sans l’accord de la communauté des copropriétaires. A moins que le Règlement d’administration et d’utilisation ne prévoie d’autres dispositions, la demande est soumise à la majorité qualifiée (propriétaires présents à l’assemblée + plus de la moitié de toutes les quotes-parts de l’immeuble). Si le requérant ne veut pas attendre la tenue de la prochaine assemblée générale, l’accord des copropriétaires peut être demandé par écrit (voie de circulation). Cette façon de procéder, à éviter dans la mesure du possible, requière l’accord unanime.