Copropriété et propriété par étages

En Suisse, la loi régissant la propriété par étages (PPE) est entrée en vigueur le 1er janvier 1965. En Valais, cette forme de propriété était déjà connue depuis fort longtemps. Notre canton était en quelque sorte un précurseur en la matière. Les dispositions se rapportant spécifiquement à la propriété par étages sont contenues dans le Code Civil (CC), articles 712a-t. Il existe encore certains bâtiments soumis au régime de la copropriété simple (CC art. 646 à 651). Dans cette forme de propriété, le copropriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur une partie de la chose, sauf si une convention spéciale le prévoit. Il ne s’agit pas d’une communauté qui peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice. Autre élément important : les copropriétaires disposent d’un droit de préemption légal prévu à l’art. 682 du CC. Il s’agit là du même droit auquel les copropriétaires d’un garage en PPE sont confrontés en cas de vente d’une place de parc. Dans la propriété par étages coexistent deux éléments de base : la propriété individuelle et la propriété commune. Il s’agit d’un type particulier de la copropriété. Le propriétaire jouit à la fois d’un droit exclusif sur son unité, appartement, commerce, garage fermé, etc., et d’un droit collectif sur les parties communes. En ce sens, il fait partie d’une communauté, appelée généralement « Communauté des propriétaires d’étages ». Celle-ci regroupe tous les propriétaires d’étages et elle a comme fonction de gérer l’immeuble, dans la mesure où cette gestion relève de la sphère commune des propriétaires d’étages (op. Wermelinger). Font partie des communs d’un bâtiment (copropriété), entre autres :

le bien-fonds, les murs porteurs, les dalles, la façade, le toit, la cage d’escaliers, l’ascenseur
l’installation de chauffage sans la vanne thermostatique
la buanderie, le local à vélos
les conduites électriques et d’eau (jusqu’aux dérivations des appartements)

Les parts du bâtiment, considérées comme des éléments privés, sont entre autres:

l’unité d’étage elle-même
les installations de cuisine et de bain
les portes, les murs de séparation non porteurs
le revêtement des sols et plafonds
les conduites depuis les dérivations
le module individuel de chauffage
la cheminée d’appartement

En résumé: tout ce qui est à l’intérieur des locaux et qui peut être modifié ou supprimé sans:

compromettre l’existence, la solidité ou la structure du bâtiment
endommager les parties, ouvrages et installations communs
modifier l’aspect extérieur
restreindre ou atteindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.

Les fenêtres et les stores, les intérieurs de balcons etc. font également partie des éléments privés, avec cependant certaines restrictions et obligations concernant leur entretien (peinture, revêtement des sols etc.). Ils constituent une partie intégrante de la façade et déterminent son aspect. Ainsi, un propriétaire a l’obligation de remplacer son store usé ou déchiré, mais doit se conformer au genre et à la couleur décidés par les copropriétaires en commun. Il doit aussi veiller à l’entretien du carrelage de son balcon afin de ne pas causer des dommages à sa structure. On entend parfois des remarques négatives sur cette forme de cohabitation par rapport à la propriété individuelle. C’est oublier les nombreux avantages qu’elle procure et pas seulement du point de vue technique, financier ou légal. En effet, qu’il s’agisse de jeunes couples désirant passer du statut de locataire à celui de propriétaire ou de personnes plus âgées cherchant la sécurité, chacun trouve son compte dans cette vie en commun, d’autant plus qu’on éprouve la sensation d’appartenir vraiment à une communauté. La solidarité entre propriétaires n’est pas suffisamment mise en exergue, c’est pourtant une réalité. Ses effets sont perceptibles dans les actions quotidiennes : surveillance des enfants, jeux en commun, petits services rendus aux personnes âgées, soutien en cas de maladie.

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