Il est question ici uniquement du droit de préemption concernant les copropriétaires et non du droit de préemption applicable en cas de vente d’un domaine agricole, ni du droit de préemption en faveur des collectivités publiques.
Dans le cadre de la propriété par étages (PPE), il arrive parfois aux copropriétaires d’être interpellés par le notaire ayant instrumenté un acte de vente portant sur une place parc dans un garage collectif. Ils sont priés de se déterminer rapidement sur l’utilisation de leur droit de préemption, un formulaire de renonciation étant joint à la demande. Il nous a semblé utile de résumer brièvement les deux droits de préemption auxquels les copropriétaires peuvent être confrontés.
Définition
Le droit de préemption est l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. » (Dictionnaire du droit privé français).
Droit de préemption ordinaire
Que vous soyez copropriétaire d’un bien immobilier, p.ex. possesseur à plusieurs d’un local dans un immeuble ou propriétaire d’une place de parc située dans un garage collectif, vous serez interpellé lorsque l’un de vos partenaires voudra vendre sa part ou que, dans la seconde hypothèse, l’un des copropriétaires du garage a décidé d’aliéner sa place de parc. Le cas le plus fréquent concerne naturellement les places de parc dans un garage collectif.
D’ordinaire, le garage collectif est une « propriété par étages » au même titre qu’un appartement ou un commerce situé dans un immeuble constitué sous cette forme juridique. Au-lieu d’être la possession d’un seul, cette unité d’étage comprend plusieurs propriétaires, lesquels constituent une sous-communauté au sein d’une communauté de copropriétaires. Nous ne nous étendrons pas ici sur le fonctionnement de cette propriété collective, ni sur son statut au sein de la communauté de l’immeuble.
Les copropriétaires de cette unité bénéficient entre eux d’un droit de préemption (art. 682, al. 1 du Code Civil), lequel n’est pas inscrit au Registre foncier. En cas d’aliénation d’une part de cette unité, il s’agit en l’occurrence d’une place parc, tous les autres copropriétaires de cette PPE peuvent se porter acquéreur à la place de tierces personnes extérieures à leur communauté. Ils doivent alors être avisés par le vendeur, respectivement par le notaire ayant officié lors de la vente et disposent d’un délai de trois mois (dès qu’ils en ont eu connaissance) pour exprimer leur volonté de se substituer à l’acquéreur. Bien entendu, si un propriétaire acquiert une place de parc dans un garage où il est déjà copropriétaire, il ne peut être question de droit de préemption.
Dans la pratique, l’utilisation de ce droit peut poser de sérieux problèmes, notamment dans le cas des immeubles situés en ville où les places de parc sont limitées. Lorsque vous désirez vendre votre appartement, auquel est rattachée une place de dans le garage collectif (telle est du moins votre conception), le droit de préemption applicable à la place de parc peut constituer un sérieux handicap. Il est à craindre que l’acquéreur potentiel de l’appartement ne signera pas de contrat d’achat, sans avoir la garantie de bénéficier d’une place de parc. Le prix de vente de la place de parc doit être communiqué aux autres copropriétaires du garage, simultanément avec la requête de renonciation envoyée par le notaire.
Dans la pratique, il est d’usage courant de forcer quelque peu ce prix, afin de décourager les bénéficiaires du droit de préemption. Prenez garde de ne pas fixer un prix manifestement (fortement) exagéré, car un copropriétaire pourrait éventuellement demander la cession de la place au prix du marché.
Le droit de préemption ordinaire peut être supprimé. Cette décision requiert l’accord unanime des copropriétaires de la PPE. Sauf cas particulier, il est recommandé de l’exclure dans l’acte constitutif, pour se prémunir des désagréments en cas de vente de l’appartement.
Le droit de préemptions légal peut aussi être exercé en cas de réalisation forcée, aux conditions de l’adjudication.
Droit de préemption conventionnel
Contrairement à la copropriété ordinaire, le droit de préemption n’existe pas d’emblée dans la propriété par étage. Il peut cependant être constitué, soit en le mentionnant dans l’acte constitutif de l’immeuble, soit par décision unanime ultérieure des propriétaires de l’immeuble (art. 712 c du Code civil). La simple forme écrite suffit aussi bien pour sa constitution que pour sa suppression, pour autant qu’il s’agisse d’un droit de préemption ordinaire. Il peut être annoté au Registre foncier. Ce droit conventionnel peut contenir certaines modalités, p.ex. durée réduite, limitation des bénéficiaires etc. Il n’est pas applicable, entre autres, en cas de donation et d’acquisition par succession. Le droit de préemption portant sur des PPE peut parfois être utile. C’est le cas notamment lorsqu’il s’agit de très petits immeubles et dont le lien entre les propriétaires est particulier. Dans la très grande majorité des cas, le droit de préemption des PPE est vivement déconseillé, Il peut constituer un sérieux frein pour la vente d’un appartement ou d’un commerce.