Doctrine

Révocation de l’administrateur

par admin 29 novembre 2019

Conclusion

La révocation de l’administrateur par l’assemblée des copropriétaires présuppose que la proposition ait été inscrite à l’ordre du jour.
La révocation n’est pas valable si cette décision est prise si l’assemblée statue sur la réélection (élection) de l’administrateur.
Un copropriétaire qui s’est opposé en vain à la nomination ou à la réélection d’une personne en tant qu’administrateur, ne peut s’adresser directement au juge. Il doit préalablement solliciter de l’assemblée des copropriétaires sa révocation, avant d’attaquer la décision de révocation de l’assemblée, au mépris de justes motifs.

Articles cités

712 r :

L’assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l’administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels
Si au mépris de justes motifs, l’assemblée refuse de révoquer l’administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation.
L’administrateur nommé par le juge ne peut pas être révoqué sans l’assentiment de celui-ci avant le terme fixé à ses fonctions.

Arrêt du Tribunal fédéral

5C.243/2005 du 2.3.05, IIe cour civileRecours en réforme

Publication ATF

Protection des minorités

par admin 29 novembre 2019

Interdiction de l’abus de droit et égalité de traitement

Conclusion

L’utilisation gratuite de la façade à des fins de réclames par un magasin situé au rez-de-chaussée, conformément au Règlement d’administration et d’utilisation, alors que la même gratuité n’est pas accordée aux unités des étages supérieurs, ne constitue pas une violation du principe de l’égalité de traitement.

Les dispositions légales sur la propriété par étages ne garantissent la protection de la minorité que sur le plan procédural. S’agissant du contenu des décisions à prendre, le principe selon lequel un droit doit être exercé avec ménagement, commande que la majorité choisisse, parmi les différentes possibilités équivalentes, celles qui ne lèsent pas (ou le moins) les intérêts de la minorité.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires avait décidé de ne pas libérer du paiement les propriétaires des unités d’étages supérieurs pour la pose des réclames au niveau de l’entrée, alors que le commerçant du rez-de-chaussée en était exempté. Un propriétaire d’étage a intenté une action en annulation de décision d’assemblée générale pour non respect du droit de traitement des minorités. Ici, seul un propriétaire minoritaire n’est pas astreint au paiement, la majorité lui accordant un traitement préférentiel et cela contre ses propres intérêts. Il est donc faux de dire que la demanderesse a été traitée comme minorité autrement que la majorité des autres copropriétaires. Une majorité n’a donc pas imposé ses intérêts à une minorité.

Articles cités

75 CC : Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n’a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires.

Arrêt du Tribunal fédéral

5C.40/2005 du 16.6.05, IIe cour civile
Recours en réforme contre une décision du Tribunal cantonal de Lucerne

Arrêt Tribunal Fédéral (allemand)

Immissions négatives – droit à l’ensoleillement, la lumière et la vue

par admin 29 novembre 2019

Qualité pour agir de la communauté des copropriétaires d’étages

Conclusion

Dans un lotissement soumis au régime de la copropriété par étages, des arbres d’une hauteur entre 5 m et 8.25 constituent une immission(négative) excessive au sens de l’art. 684 CC, provoquant, entre autres, une diminution de la valeur de la PPE. Les lésés sont en droit d’exiger la cessation de l’atteinte par la coupe des arbres à une certaine hauteur, ainsi que la prévention d’une nouvelle atteinte, par le maintien de cette hauteur maximum. La législation valaisanne ne connaît pas de règle sur la durée admissible de l’ombre portée par des constructions. Ce sont donc les règles du Code civil sur le droit du voisinage qui s’appliquent.

La communauté des copropriétaires a qualité pour agir dans les procédures touchant à l’usage et à l’administration des parties communes de l’immeuble, comme, par exemple, l’action en revendication et l’action négatoire de l’art. 641 al.2 CC ou les actions en cessation de trouble ou en prévention de trouble de l’art. 679 CC.

Articles cités

684CC : Le propriétaire est tenu, dans l’exercice de son droit, spécialement dans ses travaux d’exploitation industrielle, de s’abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin.

679CC : Celui qui est atteint ou menacé d’un dommage parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu’il remette les choses en l’état ou prenne des mesures en vue d’écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts.

721CC : 2 Elle (la communauté) peut, en son nom, actionner et être actionnée en justice, poursuivre et être poursuivie au lieu de la situation de la chose.

641CC :

Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi.
Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

Arrêt du Tribunal fédéral

du 24.6.05, IIe cour civile
Recours de droit public

Action négatoire

par admin 29 novembre 2019

Action en revendication – Rectification des parts d’unités d’étage

Conclusion

Un propriétaire ayant occupé indument pendant une période prolongée une part de propriété par étages, ne peut pas exiger une rectification des parts et donc faire valoir un titre de propriété. Dans l’absence de modifications du plan d’étages initial, entreprises conformément aux dispositions légales, c’est ce plan qui est valable.

Une mezzanine n’est pas considérée comme une séparation entre deux étages et ne peut être considérée comme une partie commune. Le lésé peut demander le rétablissement de l’état initial, conforme au plan d’étages.

En l’espèce, un copropriétaire avait aménagé (et occupé près de vingt ans) une mezzanine dans une unité d’étage, qui se prolonge au-delà du mur mitoyen séparant l’unité d’étages en question de celle d’un propriétaire voisin.

Articles cités

712a CC :

Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.
Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.
Il est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment:

641CC :

Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi.
Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

Arrêt du Tribunal fédéral

5C.183/2005 du 21 octobre 2005, IIe cour civile
Recours en réforme contre une décision du Tribunal cantonal du canton de Vaud

Arrêt Tribunal Fédéral

Contestation d’une décision d’assemblée générale

par admin 29 novembre 2019

Protection de la présomption de bonne foi des tiers

Conclusion

Le délai pour intenter une action en contestation d’une décision d’assemblée générale (art. 75 CC) constitue aussi une protection pour les tiers. Une telle contestation doit impérativement être faite dans les formes et les délais prescrits. Une simple lettre adressée à l’administrateur ne suffit pas.

En l’espèce, un copropriétaire contestait une décision d’assemblée générale des copropriétaires, accordant à un opérateur de téléphonie mobile la pose d’une antenne sur la toiture de l’immeuble, moyennant un bail à loyer conclu avec la communauté.

Cette dernière, dans son Règlement d’administration et d’utilisation a prévu qu’une telle décision devait être prise à la double majorité, alors que le contestataire estimait que l’unanimité était requise, assimilant cet acte d’administration à l’art. 648, al. 2 CC et les conséquencesà l’art. 641, al.2.

Articles cités

75 CC :Tout sociétaire est autorisé de par la loià attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n’a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires.

648CCal2 : Le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard.

641CC :

Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi.
Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

Arrêt du Tribunal fédéral

5C.143/2005 du 2 février 2006, IIe cour civile
Recours de droit public contre une décision du Tribunal cantonal Zurich

Arrêt Tribunal Fédéral (allemand)

Action en cessation de l’atteinte

par admin 29 novembre 2019

Action en cessation de trouble

Conclusion

Les art. 679 et 684 CC protègent, en tant que règles minimales, le propriétaire voisin aussi bien à l’encontre des « immissions » positives (chutes de feuilles d’aiguilles etc.) que des « immissions » négatives (privation d’air, de soleil et de lumière et ses conséquences telles que des moisissures). Le propriétaire d’étage, comme tout propriétaire foncier ordinaire, dispose des actions conférées par ces dispositions, de même que celles déduites de l’art. 641 al. 2 CC, à l’encontre aussi bien des tiers que des autres copropriétaires d’étages qui troublent son droit d’utilisation de ses parties exclusives.

Articles cités

679 CC : Celui qui est atteint ou menacé d’un dommage parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu’il remette les choses en l’état ou prenne des mesures en vue d’écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts.

641CC :

Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi.
Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

Arrêt du Tribunal fédéral

5P.225/2006 du 2 octobre 2006, IIe cour civile
Recours de droit public contre une décision du Juge II du district de Monthey.

Arrêt Tribunal Fédéral

Garantie des défauts dans la construction (garantie du vendeur)

par admin 29 novembre 2019

Qualité pour agir – interruption de la prescription

Conclusion

La communauté des propriétaires d’étages est une communauté juridique. Elle n’est cependant pas une personne morale. Les détenteurs des droits et des obligations sont les propriétaires individuellement. Le fait que la communauté peut actionner et être actionnée en justice, poursuivre et être poursuivie au lieu de situation de la chose (CC art. 712 l, al. 2 n’y change rien.

Si des actions en vue d’interrompre une prescription pour des garanties de défauts dans la construction (en l’occurrence garantie du vendeur) ont été entreprises au nom de la communauté des copropriétaires, avec en annexe une liste des propriétaires, la légitimation active est reconnue.

En l’espèce, dans le but d’interrompre le délai de prescription pour des défauts de construction en toiture de l’immeuble, l’administrateur avait cité le vendeur en séance de conciliation et envoyé un commandement de payer. Aussi bien dans l’engagement de la poursuite que dans la requête au Juge de paix, il avait joint une liste des copropriétaires de l’immeuble.

Articles cités

135 CO :
La prescription est interrompue :
2. Lorsque le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une action ou une exception devant un tribunal ou des arbitres, par une intervention dans une faillite ou par une citation en conciliation.

712l, al.2 CC : Elle peut (la communauté), en son nom, actionner et être actionnée en justice, poursuivre et être poursuivie au lieu de situation de la chose.

Arrêt du Tribunal fédéral

5C.185/2005, rendu le 19.10.2006. Ière cour civile
Recours contre une décision du Tribunal cantonal de Zurich

Publication ATF (allemand)

Troubles occasionnés par un locataire

par admin 29 novembre 2019

Demande d’expulsion par les copropriétaires

Conclusion

La présence de locataires ne peut être en soi assimilée à un état de choses à supprimer, à une immission non tolérable. Ce qui doit être supprimé, c’est le comportement, parfois excessif, de ces locataires. L’objet de l’action de l’art. 679 CC est de supprimer un état de fait gênant pour le ou les copropriétaires voisins, soit en l’espèce les troubles occasionnés par le comportement des locataires qui sont la cause d’immissions excessives au sens de l’art. 684 CC. Les copropriétaires peuvent donc conclure à ce que le juge fasse cesser, par les moyens qu’il estime opportuns, le comportement de ces locataires. Il suit de là que c’est l’interdiction de se comporter de manière excessive et gênante qui pourrait être demandée contre les locataires, non leur expulsion. Cette expulsion ne peut être obtenue qu’indirectement en sollicitant du juge une décision qui ordonne au copropriétaire concerné d’y faire procéder ou en ouvrant l’action de l’art. 649b CC visant à exclure de la communauté ledit copropriétaire au motif qu’il ne respecte pas ses obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires.

En l’espèce : cette décision s’applique à un recours de plusieurs copropriétaires contre une décision de la Cour de Justice du canton de Genève. Un copropriétaire avait cédé son appartement à son neveu. Celui-ci et sa compagne, tous deux anciens toxicomanes au bénéfice de rentes d’invalidité, ont fait l’objet de nombreuses plaintes de la part d’autres copropriétaires et locataires, en particulier à cause du bruit et de l’insécurité qu’ils causaient. La police et les pompiers ont dû intervenir à plusieurs reprises pour des débuts d’incendie dans l’appartement. Le propriétaire a fait part à son neveu des doléances reçues, mais il a refusé de résilier le bail pour des raisons familiales. Plusieurs copropriétaires ont agi en cessation de troubles contre les locataires, se fondant sur les articles 679 et 684 CC.

Articles cités

649bCC : 1. Le copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par son comportement ou celui de personnes auxquelles il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté.

Arrêt du Tribunal fédéral

du 22.03.2007, IIe cour civile
Recours de droit public contre une décision de la Cour de Justice du canton de Genève du 13.03.2006

Publication ATF

Installation d’équipement de téléphonie mobile en ville de Sion

par admin 29 novembre 2019

Conclusion

Le Tribunal fédéral estime qu’il existe actuellement des systèmes de mesures fiables du rayonnement UMTS. Ce point de vue est confirmé par l’Office fédéral de métrologie (METAS) dans une étude publiée en 2006.

Dans le domaine du rayonnement non ionisant, la limitation dite « préventive », qui doit être ordonnée en premier lieu, indépendamment des nuisances existantes, fait l’objet d’une réglementation détaillée à l’annexe 1 de l’ORNI (Ordonnance du 23.12.1999 sur la protection contre les rayonnements non ionisant) – par renvoi à l’article 4 – laquelle fixe notamment, pour les stations émettrices pour téléphonie mobile et raccordements téléphoniques sans fil (chi. 6 ORNI), des « valeurs limites de l’installation (chi. 64 annexe 1 ORNI). Dans le cas d’espèce, la valeur limite de l’installation à respecter dans les lieux à utilisation sensible du voisinage, compte tenu des gammes de fréquence utilisées, est de 6.0 V/m. Une limitation complémentaire ou plus sévère des émissions doit, en vertu de l’art. 11 al. 3 LPE, être ordonnée s’il appert ou s’il y a lieu de présumer que les atteintes, eu égard à la charge actuelle de l’environnement, seront nuisibles ou incommodantes (art. 5, al. 1 ORNI).

En l’occurrence, la valeur limite de l’installation, soit 6 volt par mètre est respectée, le rayonnement dans les lieux à utilisation les plus chargées étant de 5.4 V/m et moins. De plus, compte tenu de la valeur la plus élevée – que le Service cantonal de la protection de l’environnement a relevée sur une parcelle voisine no 9282 – l’autorisation de construire a été assortie d’une obligation d’effectuer des mesures de contrôle au sens de l’art. 12 ORNI dans les six mois suivants la mise en service de l’installation. L’opérateur UMTS doit en outre se soumettre à la réglementation de contrôle AQ (Assurance de qualité). Celle-ci a été mise en œuvre par une circulaire de l’OFEV du 16.1.2006 et vise à garantir le respect durable des valeurs limites de l’ORNI.

Arrêt du Tribunal fédéral

IA.191/2006 du 3 avril 2007, Ière Cour de droit public
Recours contre une décision du Tribunal cantonal du Valais

Publication ATF

Installation d’équipement de téléphonie mobile dans une zone non encore bâtie

par admin 29 novembre 2019

Conclusion

Dans son jugement du 21 juin 2007, le Tribunal fédéral stipule que l’obligation d’effectuer des mesures de contrôle dans les endroits sensibles (art. 12 ORNI) s’applique également dans les zones non bâtis au moment de la mise à l’enquête d’une antenne UMTS, pour lesquels des constructions sont projetées (« Nicht überbaute Bauzonen sind damit grundsätzlich gleich zu behandeln, wie wenn die nach der geltenden Planung dort möglichen Bauten bereits existieren würden »).

Dans le cas présent, il s’agit d’une zone pour laquelle la commune avait prévu la construction d’écoles, jardin d’enfants etc.

Le 27.11.2003, Swisscom avait mis à l’enquête dans la commune de Wil, la construction d’un mât de 30m de haut servant à la téléphonie mobile. Contre la décision communale d’accepter la construction, les opposants (700 au départ) ont été déboutés par toutes les instances avant le dépôt de leur requête auprès du Tribunal fédéral, lequel a admis le recours et renvoyé le dossier au Tribunal administratif de St. Gallen reconsidération du dossier

Arrêt du Tribunal fédéral

IA.191/2006 du 3 avril 2007, Ière Cour de droit public
Recours contre une décision du Tribunal cantonal du Valais

Publication ATF

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