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Installation d’équipement de téléphonie mobile dans une zone non encore bâtie

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Conclusion

Dans son jugement du 21 juin 2007, le Tribunal fédéral stipule que l’obligation d’effectuer des mesures de contrôle dans les endroits sensibles (art. 12 ORNI) s’applique également dans les zones non bâtis au moment de la mise à l’enquête d’une antenne UMTS, pour lesquels des constructions sont projetées (« Nicht überbaute Bauzonen sind damit grundsätzlich gleich zu behandeln, wie wenn die nach der geltenden Planung dort möglichen Bauten bereits existieren würden »).

Dans le cas présent, il s’agit d’une zone pour laquelle la commune avait prévu la construction d’écoles, jardin d’enfants etc.

Le 27.11.2003, Swisscom avait mis à l’enquête dans la commune de Wil, la construction d’un mât de 30m de haut servant à la téléphonie mobile. Contre la décision communale d’accepter la construction, les opposants (700 au départ) ont été déboutés par toutes les instances avant le dépôt de leur requête auprès du Tribunal fédéral, lequel a admis le recours et renvoyé le dossier au Tribunal administratif de St. Gallen reconsidération du dossier

Arrêt du Tribunal fédéral

IA.191/2006  du 3 avril 2007, Ière Cour de droit public
Recours contre une décision du Tribunal cantonal du Valais

Publication ATF 

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Epouse de copropriétaire, administratrice et concierge = une seule personne : conflit d’intérêts

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Conclusion

Dans son jugement du 10 juillet 2008, le Tribunal fédéral stipule qu’un copropriétaire peut prendre part à l’élection de sa personne au poste d’administrateur d’un immeuble en PPE. Par contre, la même personne doit être exclue du vote relatif à son indemnisation. De même, elle ne pourra prendre part à sa nomination au poste de concierge.

Le Tribunal cantonal valaisan avait admis que l’épouse d’un copropriétaire pouvait à la fois prendre part au vote (par procuration) pour son élection au poste d’administratrice, de concierge et la fixation de l’indemnité et du salaire. Il a estimé que l’activité de l’administrateur (-trice) et de concierge pouvait être contrôlée par l’assemblée générale et que, de ce fait, cette dernière était à même de juger d’un éventuel conflit d’intérêt.

Il s’agit de l’application de l’art. 68 du CC, traitant des associations et, par analogie, à la copropriété. Le TF estime, quant à lui, que les divers copropriétaires ne poursuivent pas un but commun, mais bien des intérêts individuels et, parfois, contraires ; l’exclusion du vote en cas de conflit d’intérêt est donc justifiée. En ce qui concerne les conséquences de l’application du droit des associations à la communauté des copropriétaires, pour le cas d’espèce, il convient de différencier :

  1. Pour l’élection de l’administrateur : la personne proposée peut y prendre part, car, l’élection au Comité d’une association est un acte d’administration interne, lequel ne tombe pas sous l’art. 68 CC.
  2. Il en va autrement de l’indemnité de l’administrateur. Le TF estime l’exclusion au vote légitime, car il accorde au copropriétaire concerné un avantage financier et que, de ce fait, la décision dépasse l’acte d’administration interne.
  3. Contrairement à l’administrateur, le concierge n’occupe pas de fonction organique, ni par le Règlement d’administration et d’utilisation, ni par les dispositions du CC. Par conséquent, sa nomination n’est pas comparable à celle de l’administrateur ; il ne s’agit pas d’un acte d’administration interne. Dans la plupart des cas, le concierge est lié à la communauté des copropriétaires par un contrat de travail, ce qui exclut le copropriétaire concerné du droit au vote.

Article cité
Art. 68 CC : Tout sociétaire est de par la loi privé de son droit de vote dans les décisions relatives à une affaire ou un procès de l’association, lorsque lui-même, son conjoint ou ses parents ou alliée en ligne directe sont partie en cause.

Arrêt du Tribunal fédéral
5A_149/2007 du 10.7.2008, 2ème Cour de droit public
Recours contre une décision du Tribunal cantonal du Valais

Publication ATF

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Installation d’une antenne parabolique – Interdiction réglementaire

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Conclusion

Dans son jugement du 14 août 2012, le Tribunal fédéral admet que le Règlement d’administration et d’utilisation peut interdire la pose d’antennes paraboliques visibles en façade, du moment que d’autres possibilités s’offrent à un habitant étranger de capter les programmes de son pays (paraboles transparentes ou plates, internet etc.), respectant ainsi l’art. 16 de la Constitution fédérale portant sur les libertés d’opinion et d’information.

Le Tribunal cantonal de Berne avait rejeté le recours d’un propriétaire d’une PPE, russophone et originaire du Kasakhstan, lequel a refusé de remplacer son antenne parabolique par une antenne plate ou transparente. Le Tribunal fédéral a confirmé la décision bernoise. Le Règlement d’administration et d’utilisation de l’immeuble en question stipule expressément l’interdiction de la pose d’antennes paraboliques en façade, clause confirmée à la majorité des copropriétaires en assemblée générale. Par ailleurs, le règlement communal comprend également des dispositions restrictives en la matière.

Arrêt du Tribunal fédéral

5D_98/2012 (non publié).

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L’USAM ne veut pas d’une assurance tremblements de terre obligatoire

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Tremblements de terre: un risque assurable
Derniers développements

Selon une interview de M. Rudolf Horber, responsable du dossier développement territorial, commerce et agriculture auprès de l’USAM, parue le 13 octobre 2013 dans le journal « Ostschweiz am Sonntag », l’organisation faîtière des arts et métiers ne veut rien savoir d’une assurance obligatoire contre le risque tremblements de terre.

Elle estime qu’il est insensé d’assurer un événement qui, du point de vue statistique, risque de se produire une fois tous les 500 ans. Elle s’oppose par conséquent au souhait du Conseil fédéral d’introduire une assurance obligatoire sur le territoire suisse, dossier en consultation auprès des cantons et des organisations concernées.

L’USAM est persuadée qu’en cas de besoin, une solution exceptionnelle, solidaire et non bureaucratique, peut être trouvée apportant un soutien aux sinistrés. Dans sa réponse au questionnaire du Conseil fédéral, elle estime que « si, dans le cas du sauvetage de l’UBS, il a été possible de trouver 68 milliards de francs, on peut s’attendre à une aide appropriée en cas de tremblement de terre exceptionnel ».   

Il est donc probable que l’introduction d’une assurance obligatoire requière la modification de la Constitution et que, dans ce cas, elle n’obtienne pas l’adhésion du peuple suisse.

….. IDEM POUR LA SOCIETE SUISSE DES PROPRIETAIRES FONCIERS (HEV) 

Par communiqué du 25 octobre 2013, la Société suisse des propriétaires fonciers, regroupant 290’000 adhérents, a fait savoir qu’elle se prononçait contre une assurance obligatoire contre le risque tremblements de terre. Selon elle, une assurance n’est pas la bonne approche pour couvrir un risque dont la probabilité de survenance est de chaque 500 ans. Selon un sondage effectué auprès de ses membres en 2002, seuls 26.2% des réponses étaient favorables à une telle assurance.

Elle estime que la solution préconisée n’est pas comparable à une assurance au sens classique, les assurés devant supporter, de par la franchise, une part importante des frais avant l’intervention de l’assurance.

De plus, elle compte sur la solidarité confédérale de toute la population pour la reconstruction en cas de catastrophe naturelle.

Enfin, la HEV encourage la construction selon les normes parasismiques en vigueur.

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Derniers développements

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Tremblements de terre: un risque assurable

Le 3 novembre 2020, la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil des États (CEATE-E) a déposé au Conseil des Etats une motion. Une minorité de la commission propose de rejeter la motion.

Selon ce principe, les propriétaires seraient tenus de verser, dans un fonds commun ou une assurance, un pourcentage de la valeur d’assurance de leur bâtiment sous la forme d’une prime unique, et ce, uniquement en cas de tremblement de terre. Cet engagement conditionnel devrait être garanti par des sûretés réelles au moyen d’une inscription au registre foncier. Par exemple, si chaque propriétaire versait 0,7 % de la somme de l’assurance du bâtiment, le fonds commun disposerait de 20 milliards de francs environ en cas d’évènement (considérant un portefeuille d’assurance de 3 000 milliards de francs environ en Suisse). Ce montant serait exclusivement destiné à faire face aux conséquences du tremblement de terre.

Le grand avantage de cette approche par rapport à la solution l’assurance  » classique  » est que seule la génération des propriétaires vivant au moment du tremblement de terre est incluse dans le mécanisme de redistribution. Comme il existe un certain risque d’être concerné par un tremblement de terre dans toute la Suisse, le principe de solidarité entre les propriétaires de logements en Suisse est très important et cette proposition permettrait de le concrétiser.

Communiqué de presse (CG MPS) du 22 décembre 2017. Le Concordat intercantonal sur une assurance obligatoire contre les risques de tremblement de terre (CIAT) ne se réalisera pas. C’est le résultat de la consultation menée auprès des gouvernements cantonaux. Le quorum proposé par la Conférence gouvernementale des affaires militaires, de la protection civile et des sapeurs-pompiers (CG MPS) n’est pas atteint. Il était de 85 % au moins des bâtiments et des biens à assurer en Suisse.

Le 29 janvier 2016, la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil des États (CEATE-E) s’était adressée à la Conférence des gouvernements cantonaux (CdC), lui demandant de vérifier auprès des cantons s’ils seraient favorables à l’introduction en Suisse d’une assurance obligatoire contre les risques de tremblement de terre. La CdC a réalisé un premier sondage au printemps 2016. Le 26 septembre de la même année, la Commission CEATE-E a fait savoir à la CdC qu’elle estimait que le pays avait besoin d’une assurance de ce type et que la meilleure solution serait d’instituer un concordat intercantonal, qui pourrait voir le jour d’ici à la fin du premier semestre 2017.

Paramètres du concordat

Par courrier du 10 octobre 2016, la CdC a transmis le dossier à la CG MPS qui a ensuite défini des paramètres. Réunie en Assemblée annuelle à Lugano le 19 mai, la CG MPS a adopté le document cadre sur la création du concordat intercantonal CIAT qui posaitcomme condition que les cantons qui y adhèrent représentent à eux tous 85 % au moins des bâtiments et des biens à assurer en Suisse. Aux yeux de la CG MPS, cela aurait été la seule façon d’obtenir une solution viable. Autre condition sine qua non : la participation de la Confédération au financement de la solution d’assurance. Les bases constitutionnelles et légales faisant défaut, il aurait fallu asseoir légalement la compétence de la Confédération en la matière.

Pas de majorité nette en faveur d’une solution de concordat

La consultation menée par la CdC a montré que la moitié des cantons avaient un avis réservé voire négatif. Seuls 13 % d’entre eux approuvent la mise en place d’un concordat. Les opposants font valoir qu’il est déjà possible aujourd’hui de s’assurer contre les risques de tremblement de terre si on le souhaite. Une minorité de cantons est contre l’idée d’un concordat, lui préférant une solution reposant sur une loi fédérale.

Étant donné que le seuil de 85% au moins des bâtiments et des biens à assurer en Suisse n’est pas atteint, les gouvernements cantonaux renoncent à élaborer un projet en prévision d’un concordat CIAT. Dans l’immédiat, ce dossier n’est donc plus d’actualité pour les cantons.

Lors de la réunion annuelle des 18 et 19 mai 2017 , la Conférence gouvernementale des affaires militaires, de la protection civile et des sapeurs-pompiers (CG MPS) a adopté un document préliminaire relatif à la création d’un concordat intercantonal concernant l’assurance tremblements de terre. La CG MPS est d’avis qu’il faut créer un tel concordat. Il entrera en vigueur quand un nombre de cantons représentant ensemble au moins 85% des bâtiments et des biens assurés en Suisse y auront adhéré. La participation de la Confédération au financement de ce régime d’assurance est cependant une condition nécessaire pour la création du concordat. Puisque la base constitutionnelle et légale pour cela n’existe pas encore, la Confédération est invitée à se doter des compétences fédérales nécessaires dans ce domaine. La mesure suivante consiste à mener d’ici fin 2017, à travers la Conférence des gouvernements cantonaux CdC, sur la base du présent document préliminaire, une enquête auprès des cantons qui engagerait ses participants portant sur la création d’un concordat. Ensuite la CG MPS prendra une décision concernant l’élaboration concrète du concordat

Le 18 octobre 2016  la Commission de l’environnement rejette l’idée d’une assurance obligatoire contre les tremblements de terre. Elle estime qu’il est déjà possible aujourd’hui de s’assurer contre un tel événement. Par ailleurs, si un séisme majeur devait se produire, seul un engagement exceptionnel de la Confédération permettrait de faire face à la situation.

La Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil national a procédé à l’examen préalable de l’initiative du canton de Bâle-Ville visant à instaurer une compétence nationale permettant une couverture obligatoire contre les dégâts d’origine sismique. La commission propose par 13 voix contre 11 de ne pas y donner suite. Elle estime que le Parlement a examiné récemment les solutions possibles et juge qu’aucun nouvel élément ne justifie de revenir sur cette décision. En outre, la commission rappelle que des assurances cantonales ou privées permettent aujourd’hui déjà de couvrir les bâtiments contre le risque de tremblements de terre. Par ailleurs, un séisme majeur dépasserait largement les capacités d’un système d’assurance si bien que seul un engagement exceptionnel de l’Etat permettrait de faire face à la situation.

Une minorité, quant à elle, est d’avis que les dégâts liés à un séisme ne pourraient être entièrement couverts par les mesures en vigueur. Comme dans le cas d’autres risques naturels, elle plaide pour une responsabilité solidaire et estime qu’une solution nationale doit être trouvée, même si une modification de la Constitution est nécessaire.

Le 15 décembre 2016 : le Conseil National rejette à son tour l’initiative de Bâle ville. Texte tiré du bulletin officiel des Chambres fédérales :

Le risque de tremblement de terre en Suisse existe. Il est qualifié de moyen en comparaison internationale. Depuis le XIIIe siècle, on en a dénombré une douzaine ayant occasionné des dommages significatifs. Citons ici le tremblement de terre d’une magnitude de 6,2 à Stalden dans le Vispertal en 1855.

Des normes constructives antisismiques ont été introduites en 1970 et durcies en 1998. Depuis 2003, les normes SIA 260 à 267 prévoient que les constructions doivent supporter un tremblement de terre d’une magnitude de 6. Toutefois, il n’y a pas d’obligation légale concernant le respect de ces normes. Le coût des mesures pour de nouvelles constructions se monte à 1 pour cent du prix total.
Concernant les dégâts que peuvent occasionner ces tremblements de terre, les sociétés de réassurance partent du principe, dans leurs scénarios, qu’un événement de magnitude 5,5 à 6 qui se produit une fois tous les cent ans occasionnerait des dommages atteignant environ 7 milliards de francs. En cas de séisme d’une magnitude de 6 à 6,5 une fois tous les cinq cents ans, ces dégâts se chiffreraient à 40 milliards de francs.

Le Conseil des Etats a rejeté l’initiative cantonale, par 23 voix contre 18 et 1 abstention, jugeant inadaptée la modification constitutionnelle proposée. Une consultation effectuée dans le cadre de l’examen a montré que les cantons sont divisés sur la question – 16 cantons sont en faveur d’une solution obligatoire à l’échelle nationale, 6 rejettent complètement cette idée. La solution alternative au règlement de ce problème par concordat trouve l’assentiment de 17 cantons, alors que 7 s’y opposent. Bref, il n’y a pas d’accord au niveau cantonal.

Notre commission a discuté le 17 octobre 2016 de cette initiative. Elle s’oppose majoritairement à la création d’une nouvelle compétence fédérale visant à mettre en place une assurance obligatoire contre les tremblements de terre.

Une minorité soutient l’introduction d’une nouvelle compétence fédérale. Elle estime que la solution du concordat est peu probable et, dans le but de répartir de manière solidaire les coûts liés à la prise en charge des dégâts causés par un séisme, elle plaide pour une responsabilité commune de tous les cantons. Selon elle, seule une modification des bases constitutionnelles constitue une solution permettant de couvrir ce risque. Elle estime que le peuple devrait se prononcer sur le sujet.

Notons que le Parlement a déjà étudié cette question dans le cadre de l’initiative parlementaire Leutenegger Oberholzer, « Assurance contre le risque sismique. Création d’une base constitutionnelle ». Notre conseil ne lui a pas donné suite, par 125 voix contre 63, le 7 décembre 2015, il y a donc à peine plus d’une année.

La majorité de la commission juge qu’aucun nouvel élément ne justifie de revenir sur cette décision. Elle rappelle aussi que des assurances cantonales ou privées permettent aujourd’hui déjà de couvrir les bâtiments contre le risque de tremblement de terre.

Elle vous propose donc, par 13 voix contre 11, de ne pas donner suite à l’initiative du canton de Bâle-Ville.

Le 21 septembre 2016, le Conseil des Etats a rejeté par 23 voix contre 18 une initiative provenant de Bâle Ville pour l’introduction d’une assurance fédérale contre les séismes, déposée le 10 juin 2015.

Il suit en cela les recommandations de la commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie. Celle-ci avait proposé le rejet par 8 voix contre 4. Une minorité (Rieder, Berberat, Cramer et Zanetti) proposait de donner suite à l’initiative.

Les arguments pour l’initiative

En cas de séisme important, les capacités financières des régions concernées seraient nettement insuffisantes.
Il est illusoire de penser que la Confédération pourrait supporter des dommages avoisinants les 80 à 100 milliards de francs. La préférence de la Confédération serait donnée à la reconstruction de ouvrages publics (Beat Rieder).
Contrairement à la croyance de l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV), la Confédération ne se substituera pas aux assureurs (Claude Janiak).
Il est erroné de croire que les dommages seront circonscrits à certaines régions (Anita Fetz).
Une assurance obligatoire sur plan suisse abaisserait considérablement les primes.
Les arguments contre l’initiative

Sur le terrain politique, une assurance obligatoire sur le plan fédéral n’a actuellement aucune chance d’aboutir, les cantons préférant une solution basée sur le concordat (Werner Lüginbühl, président de la commission UREK-CEATE).
Le lancement d’un référendum de la part de l’Association suisse des propriétaires fonciers serait une certitude et, compte tenu de sa force, le résultat ne ferait guère de doute (W. Lüginbühl).
En cas d’acceptation, les frais devraient également être répercutés sur les locataires. Par ailleurs, un événement cataclysmique dépasserait toute dimension. Il serait aussi stupide de s’assurer contre la guerre ou la chute d’on météorite (Hannes Germann (directoire HEV).   
L’initiative doit encore être discutée au Conseil national.

Le 24 août 2016, le Conseil fédéral a approuvé le rapport Gestion des dangers naturels en Suisse. Ce rapport prévoit une analyse détaillée du risque sismique comme objectif principal dans le domaine des tremblements de terre. Le risque sismique se définit par l’aléa sismique, la vulnérabilité et le type de valeurs concernées et par les propriétés du sous-sol local. A cet effet, il s’agit d’améliorer les bases existantes, en comblant par exemple des lacunes au niveau de la compréhension des différences locales de danger sismique relatives au sous-sol. Il faut en outre viser à prendre en compte les normes de construction en conséquence ; la question d’une couverture d’assurance proportionnée doit être réexaminée. A titre complémentaire, il est nécessaire d’améliorer le savoir et les structures organisationnelles pour leur gestion non seulement en cas de séisme dévastateur, mais également lors d’autres événements de grande ampleur.

Les résultats de ce rapport sont entre autres documentés dans le plan de mesures pour la mitigation des séismes au cours des années 2017 à 2020, actuellement réalisé. Des champs d’action spécifiques ainsi que des tâches y sont définis, auxquels le SED, l’Office fédéral de l’environnement et d’autres autorités doivent principalement se consacrer pendant cette période.

Le 24 août 2015, la Commission de l’environnement du Conseil national s’est prononcée contre la création d’une compétence fédérale pour mettre en place une assurance obligatoire contre les tremblements de terre avec des primes unifiées sur le plan national. Les cantons doivent pouvoir décider eux-mêmes s’ils veulent une telle assurance.

Le 14 mars 2012, le Conseil national a accepté par 84 voix contre 76 l’initiative parlementaire de Mme Susanne Leutenegger Oberholzer dont le texte était le suivant (basé sur  l’article 160 al 1 de la Constitution et à l’article 108 de la loi sur le Parlement) :

La Confédération met en place une assurance obligatoire contre les tremblements de terre, avec le même niveau de primes partout en Suisse. Si les bases constitutionnelles nécessaires font défaut, elles seront préalablement créées.

Il est à relever que la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie (CEATE) du Conseil national avait recommandé (par 15 voix contre 8) de ne pas donner suite à l’initiative parlementaire de Mme Leutenegger Oberholzer, argumentant, entre autres :

l’analyse des risques et des coûts est difficile, qu’il s’agisse d’un événement qui survient une fois par siècle ou une fois par millénaire ;
qu’elle doute qu’une assurance pour couvrir les dégâts que pourraient faire ce genre d’événements naturels exceptionnels à des bâtiments dont la durée de vie est brève (50 à 100 ans), soit une solution adéquate ;
que la mise en place d’une solution ne puisse survivre des dizaines d’années, jusqu’à la survenance d’un tel événement.
La Commission a souligné les difficultés liées aux compétences constitutionnelles et au fait que les législations cantonales sont diverses en la matière. La majorité de la Commission privilégie la reprise par le Conseil fédéral de discussion avec les différents milieux intéressés en vue d’un consensus.

Les partisans d’une assurance obligatoire sur tout le territoire suisse et notamment l’ASA (Association Suisse d’Assurances) estiment que la prime pour la couverture du risque pourrait représenter environ 1/5ème de l’assurance volontaire actuelle.

Il est donc probable que l’introduction d’une assurance obligatoire requière la modification de la Constitution et que, dans ce cas, elle n’obtienne pas l’adhésion du peuple suisse.

Le 27 septembre 2011, le Conseil des Etats a accepté par 19 voix contre 11 la motion de M. Jean-René Fournier (PDC/VS) dont le texte était le suivant :

Le Conseil fédéral est chargé de faire en sorte que, dans toute la Suisse, les bâtiments soient obligatoirement assurés contre les dommages résultant d’un tremblement de terre. L’assurance des dommages naturels est à compléter dans ce sens et la prime unifiée dans tout le pays.

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Tremblements de terre: un risque assurable

par admin

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La BLKB lance une assurance contre les séismes

La question sur la pertinence d’assurer le bâtiment en PPE ou en copropriété contre les dommages consécutifs aux tremblements de terre, notamment dans les cantons à risque, est régulièrement évoquée en assemblée générale des copropriétaires. Nous avons jugé utile de rédiger un condensé sur la question. Pour une analyse plus approfondie, nous laissons le soin aux propriétaires de consulter les nombreux sites traitant de la question.

 

DANGER + PROTECTION

INTENSITE D’UN SEISME

L’intensité d’un séisme ne doit pas être confondue avec la « magnitude ». Elle est définie en un lieu par rapport aux effets produits par ce séisme, qu’ils soient seulement observés ou ressentis par l’homme (réveil, chute d’objets, fissures) ou qu’ils aient causé des dégâts plus ou moins importants aux constructions.

L’intensité dépend du lieu d’observation des effets causés par le séisme. Elle décroît généralement lorsqu’on s’éloigne de l’épicentre, mais varie aussi selon la structure géologique. A l’inverse de la magnitude qui se calcule, l’intensité d’un séisme ne peut donner lieu qu’à une estimation.

En résumé on peut dire que l’intensité d’un séisme est une mesure des dommages causés par un tremblement de terre ou une évaluation des dégâts.

La mesure appliquée en Europe depuis l’an 2000 est l’échelle EMS 98 (Echelle macrosismique européenne). La méthode utilisée pour estimer l’intensité varie d’un pays à l’autre. Après les séismes on établit généralement une carte d’intensité, dont l’échelle va de I à XII.

MAGNITUDE

La magnitude d’un tremblement de terre mesure l’énergie libérée lors d’un séisme. Plus la magnitude est élevée, plus le séisme a libéré d’énergie. La magnitude s’exprime à l’aide d’une échelle logarithmique appelée « Echelle de Richter » ou pour les gros séismes, l’« Echelle de magnitude du moment » (Kanamori). Un accroissement de magnitude de 1 correspond à une multiplication par 30 de l’énergie.1

La magnitude est une valeur associée uniquement au séisme, l’intensité au lieu d’observation. Il n’existe pas de véritable relation entre magnitude et intensité. Ainsi, deux séismes de même magnitude peuvent donner en surface des intensités différentes.2

LES SEISMES EN VALAIS ET EN SUISSE

Les séismes recensés jusqu’à présent en Suisse sont inférieurs à la magnitude 7. Un séisme supérieur à cette magnitude ne peut cependant pas être exclu, mais ne s’est jamais produit à notre connaissance. Les spécialistes supputent que le tremblement de terre de Bâle (1356), le plus destructeur recensé dans les annales, avait une magnitude de 6.5 et 7, et une intensité de IX sur l’échelle actuelle. Difficile de se faire une idée précise, la première réelle échelle d’intensité datant de 1883 (Rossi-Forel). Les données sur les tremblements de terre datant d’avant le 20ème siècle, concernant aussi bien la magnitude que l’intensité, sont donc à prendre avec circonspection.

Le séisme dont on parle le plus fréquemment en Valais s’est produit le 25 janvier 1946. Il est communément appelé tremblement de terre de Sierre, de Sion, du Sanetsch ou du Rawyl. Sa magnitude était de 5.8 à 6.1 (selon les différentes sources) et son intensité de VIII selon les mesures et estimations actuelles. Il aurait fait quatre victimes, dont trois auraient succombé au choc, deux dans la région de Sierre, sans doute d’un arrêt cardiaque, et un enfant malade dans la région de Naters. Un apprenti mécanicien aurait été écrasé à Aix-les-Bains par un camion qu’il était en train de réparer.  D’importants dégâts matériels furent à déplorer, notamment dans la région sierroise, ce qui donna lieu à un grand élan de solidarité dans toute la Confédération. Les statistiques officielles de l’époque parlent de 6.8 millions de francs de dommages cumulés, ce qui correspondrait à environ 26 millions actuels. Il convient de se rappeler qu’à cette époque, la plaine du Rhône était peu peuplée.3 Selon l’Etude sur les répliques du tremblement de terre du Valais, de 1946 à 1950 établi par MM E. Wanner et M. Grütter, les dégâts ont eu lieu avant tout sur les bâtiments construits au début du siècle. Les bâtiments en béton armé ont supporté le choc sans dommage important. L’église de Notre Dame des Marais a également été fortement endommagée, étant construite sur un terrain marécageux à l’origine.

Par contre, le tremblement de terre de Brigue du 23.3.1960, dont quasiment plus personne ne parle et dont l’intensité aurait été de VII, n’aurait fait que des dégâts minimes.

Les spécialistes estiment que, entre l’an 1000 et l’an 2000, il y a eu en Suisse 40 tremblements de terre dont l’intensité était de VII ou plus.

CONSTRUCTIONS PARASISMIQUES

Le risque sismique peut être réduit grâce à une prévention ciblée, qui permet d’assurer une construction parasismique des nouveaux ouvrages et une réduction du risque sismique lors de modifications d’ouvrages existants à l’aide de mesures adaptées.4

La dernière génération des normes SIA a introduit de nouvelles méthodes de calcul, qui permettent de prendre en compte l’accroissement des sollicitations sismiques sans coûts supplémentaires substantiels. Le cahier technique SIA « Vérification de la sécurité parasismique des bâtiments existants » (2018) permet, entre autres, d’évaluer la sécurité parasismique des ouvrages existants. Les coûts d’un confortement parasismique ne sont pas négligeables. En moyenne, ils se situent entre 5 et 10% (avec des cas extrêmes à 20%) de la valeur du bâtiment. En principe, un confortement parasismique est réalisé dans le cadre de travaux de transformations ou de réfections.5

Depuis le 1.7.2004, toute autorisation de construire un bâtiment de plus de deux niveaux sur rez doit être accompagnée, entre autres, du « Rapport de pré-dimensionnement parasismique ».

Les propriétaires peuvent naturellement procéder à des travaux de consolidations volontaires. Dans le cadre d’un immeuble en PPE, la décision d’entreprendre des travaux pour diminuer le risque parasismique doit être prise par l’assemblée des copropriétaires. En l’absence de jurisprudence et de doctrine en la matière, on peut se poser la question à quelle majorité ces travaux doivent être décidés. Selon l’avis de droit de Me Fabien Urscheler, rédigé pour le Crealp (Centre de recherche sur l’environnement alpin)  ils doivent être considérés comme des travaux nécessaires (art. 647c CC) et adoptés par la majorité de tous les copropriétaires (présents ou représentés à l’assemblée).6  Mais, comme le précise Me Urscheler, cela dépend de chaque cas particulier. Selon nous, il faut au moins tenir compte de la situation géographique de l’immeuble (sol) et des matériaux de construction. Il faut également vérifier les dispositions du   Règlement d’administration et d’utilisation   de l’immeuble, lequel peut déroger aux dispositions du Code Civil, p.ex., en prévoyant une prise de décision par quotes-parts. De plus, s’agissant de risque assurable, il n’est pas certain que le Tribunal fédéral considérerait ces travaux comme étant « nécessaires ».

ASSURANCES

Hormis l’établissement cantonal de Zurich, lequel couvre les dommages sismiques jusqu’à concurrence de 1 milliard + 1 milliard supplémentaire si un second événement se produit dans la même année (intensité min. VII – Franchise 10% sur la VA; min, Fr. 50’000.-), il n’existe en Suisse aucune assurance incluant le risque tremblements de terre dans la police incendie-éléments naturels. Dix-sept cantons (sur 18, Berne s’étant retiré) disposant d’un établissement cantonal d’assurances sont regroupés en « pool », pour la couverture des dommages sismiques, lequel fournit des prestations volontaires jusqu’à concurrence de 2 milliards (+ 2 milliards supplémentaires en cas de second tremblement de terre survenant dans la même année). Ces prestations étant volontaires, aucune garantie n’est donnée par ces établissements.

En raison du manque de soutien de la part du Conseil fédéral, la «Communauté d’intérêts pour la prise en charge des dommages dus aux tremblements de terre» (compagnies privées) a été dissoute à la fin 2010. Jusqu’à alors, les assureurs privés mettaient à la disposition des cantons dans lesquels il n’existe pas d’assurance de droit public (établissement cantonal) un fonds facultatif de 200 millions.

En l’absence d’un consensus entre les cantons, les associations de propriétaires fonciers, l’USAM, les centres patronaux etc.., le Conseil fédéral et les chambres fédérales renoncent pour l’instant à mettre sur pied une solution obligatoire. Ces dernières ont également refusé en 2016 une initiative cantonale de Bâle-Ville pour l’introduction d’une assurance fédérale contre les séismes. Le CF estime par ailleurs que les propriétaires ont déjà, à ce jour, la possibilité de s’assurer sur une base volontaire.

ETENDUE POSSIBLE DE LA COUVERTURE

  1. Les dégâts aux bâtiments (au sens de l’assurance incendie)
  2. Les installations et le mobilier de ménage
  3. La perte de revenu locatif (seulement pour les objets loués). Pour les propriétaires habitant leur appartement ou maison, le relogement éventuel est en principe couvert par l’assurance « mobilier de ménage » sous la rubrique « Frais domestiques »
  4. Les frais d’élimination et de déblaiement
  5. Le renchérissement des coûts de construction.

PRESTATIONS

  1. Les conséquences directes du tremblement de terre (destruction, détérioration)
  2. Les dégâts causés par un incendie ou par l’eau, en conséquence directe ou indirecte d’un tremblement de terre
  3. La disparition de choses assurées lors de pillage en relation avec les points deux premiers points; il s’agit-là surtout du mobilier de ménage.

Tous les tremblements de terre qui surviennent dans les 168 heures suivant la première secousse qui a causé des dommages, constituent un même événement de sinistre. Les pertes ou dommages survenant ultérieurement sont considérés comme nouvel événement entraînant un nouveau calcul de la franchise.

ASSUREURS ET CONDITIONS

Toutes les compagnies d’assurances incluent, sur demande, le risque tremblements de terre dans leur police incendie. La société de courtage HIS Solutions et Weck, Aeby Risk Managements SA, en collaboration avec l’Helvétia, propose la couverture tremblements de terre sans lien avec la police incendie bâtiment.

Il faut savoir que

  • Les CGS de certaines compagnies prévoient encore que le risque tremblement de terre peut être résilié par les deux parties pour la fin d’une année d’assurance, en respectant un délai allant d’un à trois mois, (selon les compagnies), alors que la police incendie est conclue en principe pour une durée de 5 ans. Cette clause est résiduelle des anciennes conventions conclues entre les compagnies d’assurance branche choses et les compagnies de réassurance.
  • Selon la Loi fédérale sur le contrat d’assurance, une adaptation unilatérale du contrat est possible lorsque les circonstances déterminantes pour le calcul de la prime se modifient après la conclusion du contrat d’une façon imprévisible et où l’augmentation prévue est objectivement justifiée. (art. 48 LCA). Tel fut le cas notamment pour la couverture des dommages naturels après les fortes intempéries de 2005.  Dans ce cas, le preneur d’assurance a le droit de résilier le contrat dans sa totalité ou seulement pour la partie affectée (risque tremblement de terre par ex.) par le changement, pour la date à laquelle l’augmentation de prime doit entrer en vigueur. La résiliation est réputée valable pour autant qu’elle parvienne à l’assureur avant cette date.

En principe, les compagnies n’exigent aucune valeur minimale « d’intensité d’un séisme » (voir définition plus haut) pour la prise en charge d’un dégât. En cas de doute sur un événement d’ordre tectonique, elles se réfèrent au Service sismologique suisse. Les Etablissements cantonaux d’assurances faisant partie du pool, partent du principe que pour un séisme d’intensité inférieure à VII sur l’échelle EMS 98, les dommages éventuels peuvent être pris en charge par les propriétaires eux-mêmes.

Les conditions générales pouvant être différentes d’une compagnie à l’autre, il est utile, lorsque plusieurs offres sont demandées, de les comparer attentivement, la prime n’étant pas nécessairement le facteur le plus important.

TARIFS ET CONDITIONS

Les tarifs et les conditions varient d’une compagnie à l’autre. La plupart des compagnies prévoient un franchise de 10% sur le dommage avec des limitations maximales.  De rares compagnies offrent également une franchise calculée sur la valeur d’assurance du bâtiment. En cours de contrat, le choix de l’assureur était limité à votre assureur actuel (hormis courtier HIS), car les compagnies refusaient de couvrir uniquement le risque « tremblement de terre ». Cette pratique a néanmoins évolué depuis le début 2017, de rares compagnies acceptant de conclure des contrats d’assurance non liés à la couverture du bâtiment et pour une seule unité d’étage (PPE). De façon sommaire, on peut parler d’un taux de prime se situant entre 0.4 et 0.8‰ de la valeur d’assurance incendie du bâtiment + des prestations annexes chiffrées, telles que la perte du revenu locatif etc.  

On peut légitimement se poser la question si, dans un avenir proche, les créanciers gagistes n’exigeront pas une telle assurance lorsqu’ils accorderont un crédit garanti par un bien immobilier. La Banque cantonale de Bâle campagne, en collaboration avec la Bâloise, l’Helvetia et Swiss Re, offre à tous les clients souscrivant une hypothèque dans son établissement une couverture du risque tremblements de terre, dont la franchise par sinistre s’élève 7,5%, min. Fr. 25’000.–. Le client a la possibilité, contre rémunération, d’abaisser la franchise.

Concernant le Valais, le Grand Conseil a refusé une demande de l’Alliance de gauche, contraignant la BCVs à couvrir son portefeuille hypothécaire par une assurance obligatoire. Une telle mesure aurait pour conséquence de pénaliser la compétitivité de la BCVs.

Faut-il alors assurer son bâtiment contre le risque tremblements de terre ? Cela dépend à la fois de la qualité de la construction, de l’année de construction, de la situation de l’immeuble et des moyens financiers de chacun. Nous estimons néanmoins que, pour des bâtiments anciens, les primes d’assurance sont relativement basse par rapport au risque.

(c) Agence Imalp Gérance – 04/2020

[1] Le risque sismique – Crealp – internet

[2] Le Monde du Génie civil – internet

[3] La Suisse, à l’abri des séismes, Freya-Merret Girault, internet

[4] Office fédéral de l’Environnement – Construction parasismique

[5] id

[6] Crealp : Renforcement parasismique des immeubles existants : PPE et responsabilité – site internet

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Exemple de décompte

par admin

Nous attachons une importance particulière à une présentation détaillée et compréhensible des comptes que nous établissons pour les immeubles que nous gérons.

Le lien ci-dessous vous présente un exemple du dossier que chaque propriétaire reçoit en fin d’exercice. Toutes les données sont fictives. Le document vous permet d’apprécier la lisibilité des décomptes.

Afficher l’exemple de décompte​

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Taxe sur le CO2

par admin

Depuis le 1er janvier 2008, une taxe incitative pour réaliser les objectifs en matière de protection du climat, appelée taxe sur le CO2, a été introduite en Suisse. Elle est prélevée sur les combustibles fossiles, tels que le mazout et le gaz naturel, etc. Le but de cette taxe est d’encourager les économies d’énergies, notamment dans le domaine du chauffage, et de recourir  aux agents énergétiques produisant moins de CO2. Elle vise à réduire, d’ici à 2020,  les émissions de gaz à effet de serre en Suisse de 20% par rapport à 1990. Les carburants tels que l’essence et le diesel ne sont pas concernés par cette taxe.

Les deux tiers des recettes issues de la taxe CO2 sont redistribués à la population et aux entreprises, indépendamment des quantités consommées. Le tiers restant est affecté au « Programme Bâtiment ».

Une première loi a été promulguée en 1999, laquelle a été remplacée le 1er janvier 2013.

Extraits de la loi fédérale sur la réduction des émissions de CO2 du 23.12.2011

Etat du 1.1.2013

Art. 1 But 
1 La présente loi vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre, en particulier les émissions de CO2 dues à l’utilisation énergétique des agents fossiles (combustibles et carburants); l’objectif est de contribuer à ce que la hausse de la température mondiale soit inférieure à 2 °C.
2 Le Conseil fédéral dresse la liste des gaz à effet de serre.

Art. 2 Définitions
1 Les combustibles sont des agents énergétiques fossiles utilisés pour la production de chaleur et d’éclairage, pour la production d’électricité dans les installations thermiques ou pour l’exploitation d’installations de couplage chaleur-force.
2 Les carburants sont des agents énergétiques fossiles utilisés pour la production de puissance dans les moteurs à combustion.
3 Les droits d’émission sont des droits négociables qui autorisent l’émission de gaz à effet de serre; ils sont attribués par la Confédération ou par des Etats disposant de systèmes d’échange de quotas d’émission reconnus par le Conseil fédéral.
4 Les certificats de réduction des émissions sont des attestations négociables, reconnues sur le plan international, portant sur des réductions d’émissions réalisées à l’étranger.

Art. 3 Objectif de réduction des gaz à effet de serre
1 D’ici à 2020, les émissions de gaz à effet de serre réalisées en Suisse doivent être globalement réduites de 20 % par rapport à 1990. Le Conseil fédéral peut fixer des objectifs sectoriels intermédiaires.
2 Le Conseil fédéral peut fixer ces réductions de gaz à effet de serre à 40 % au plus conformément aux conventions internationales. De cette réduction supplémentaire, 75 % au plus peuvent être réalisées par des mesures prises à l’étranger.
3 La quantité totale des émissions de gaz à effet de serre est calculée sur la base des rejets de ces gaz en Suisse. Les émissions issues des carburants d’aviation utilisés pour les vols internationaux ne sont pas prises en compte.
4 Le Conseil fédéral peut, d’entente avec les milieux concernés, fixer des objectifs particuliers pour certains secteurs économiques.
5 Il soumet en temps voulu à l’Assemblée fédérale des propositions pour les objectifs postérieurs à 2020. Il consulte au préalable les milieux concernés.

Art. 4 Moyens
1 L’objectif doit être atteint en priorité par les mesures définies dans la présente loi.
2 Les mesures visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre qui sont prévues dans d’autres législations, notamment dans les domaines de l’environnement, de l’énergie, de l’agriculture, de la sylviculture et de l’exploitation forestière, de la circulation routière et de l’imposition des huiles minérales ainsi que les mesures librement consenties doivent également contribuer à la réduction.
3 Sont notamment considérées comme des mesures librement consenties les déclarations par lesquelles les consommateurs de combustibles et de carburants fossiles s’engagent librement à limiter les émissions de CO2.
4 Le Conseil fédéral peut charger des organisations compétentes de soutenir et mettre en œuvre des mesures librement consenties.

 

Extraits de l’Ordonnance sur la réduction des émissions du CO2  du 30.11.2012

Etat au 30.6.2013

Art. 94  Montant de la taxe  – (trajectoire de réduction pour les combustibles)
Le montant de la taxe augmente comme suit:

a) à partir du 1er janvier 2014, à 60 francs par tonne de CO2 si, en 2012, les émissions de CO2 générées par les combustibles sont supérieures à 79 % des émissions de 1990;

b) à partir du 1er janvier 2016:
1. à 72 francs par tonne de CO2 si, en 2014, les émissions de CO2 générées par les combustible sont supérieures à 76 % des émissions de 1990,
2. à 84 francs par tonne de CO2 si, en 2014, les émissions de CO2 générées par les combustibles sont supérieures à 78 % des émissions de 1990;

c) à partir du 1er janvier 2018:
1 . à 96 francs par tonne de CO2 si, en 2016, les émissions de CO2 générées par les combustibles sont supérieures à 73 % des émissions de 1990,
2.  à 120 francs par tonne de CO2 si, en 2016, les émissions de CO2 générées par les combustibles sont supérieures à 76 % des émissions de 1990.

Si  les émissions sont inférieures aux objectifs intermédiaires, le montant en vigueur est maintenu ; dans le cas contraire, il est augmenté.

 

Evolution de la taxe depuis 8 ans

Annéepar tonne CO2par 100 l mazoutpour 1 kWh gaz
2008CHF 12.-CHF 3.18CHF 0.00216
2010CHF 36.-CHF 9.54CHF 0.00648
2014CHF 60.-CHF 16.-CHF 0.01093
2016CHF 84.-CHF 22.-CHF 0.01517
2018CHF 96.-CHF 25.- 
2020CHF 96.-CHF 25.-CHF 0.017498

Notre commentaire

Il ne fait pas de doute que cette taxe continuera à prendre l’ascenseur. Concernant la consommation du combustible de chauffage et d’eau chaude, illogique d’imposer des taxes prohibitives, sans contraindre les propriétaires des bâtiments (et locataires) à prendre des mesures simples et gratuites, notamment dans l’abaissement des températures de chauffage. Dans la gestion des PPE, nous sommes souvent confrontés à ce problème, certains désirant avoir du confort de chaleur même durant la nuit. Les nombreuses recommandations allant dans ce sens (p.ex. des associations de consommateurs et des locataires) n’ont malheureusement que peu d’effet.  

Dans un autre registre, ne concernant pas la taxe CO2, mais ayant tout de même trait aux économies d’énergies, que penser de l’utilisation de la climatisation pour un  prétendu confort dans les bâtiments commerciaux, tels que grands magasins, assurances, banques etc., alors qu’on nous encourage à poser des panneaux solaires sur tous les toits ?  N’avez-vous pas la très désagréable sensation, lorsque vous vous pénétrez dans la réception de votre banque au mois de mai, d’avoir oublié l’écharpe, tellement le local est climatisé ?

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Fonds de rénovation

par admin

La dotation annuelle du Fonds de rénovation, son utilisation et les problèmes liés à la déclaration d’impôt génèrent régulièrement des questions de la part des copropriétaires. Nous répondons ici, de façon succincte, aux principales interrogations.

Notion et nature

  • Provision alimentée par des contributions des propriétaires d’étages pour financer des travaux de constructions (nécessaires ou utiles) ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble (François Bohnet-Blaise Carron – BC).
  • Il s’agit d’un patrimoine de la communauté, alimenté en principe par une contribution annuelle, voire par des appels extraordinaires.
  • Sa création n’est pas obligatoire.
  • Les propriétaires ne peuvent pas vendre leurs parts. S’ils désirent récupérer les montants versés en cas de vente de l’appartement, ils doivent en tenir compte dans la fixation du prix de vente de l’appartement.
  • Le CC parle du Fds de rénovation dans les art. 712l, al 1 et 712 m, al. 1, chi 5.
  • La création d’un Fonds de rénovation ne représente pas des travaux de construction au sens du CC, mais seulement leur financement.

Constitution / suppression du Fonds de rénovation

Par décision des propriétaires d’étages.

A la double majorité en assemblée générale des copropriétaires, avec inclusion dans le RAU (Règlement d’administration et d’utilisation), ou à l’unanimité si la décision est prise par voie écrite. Si les propriétaires décident de ne pas l’inclure dans le RAU, la décision peut être prise à la majorité simple.

Il est vivement recommandé de préciser dans la décision, entre autres :

  • Le montant de la contribution annuelle fixe ou la référence à une prise de décision lors de chaque assemblée (p.ex. avec le budget).
  • Les unités d’étages éventuellement exonérées (pas concernés par les charges de PPE).
  • La gestion des avoirs du Fonds de rénovation (compte bancaire ou postal séparé, double signature si souhaitée, décision relative aux placements etc.). Plus que tout autre, le compte bancaire ou postal devra impérativement être ouvert au nom de la communauté des copropriétaires et ne pas permettre à l’administrateur de lier le patrimoine de la communauté avec le sien propre.
  • L’affectation du Fonds de rénovation : p.ex. uniquement pour les travaux nécessaires et utiles, mais il est vivement recommandé de ne financer que les travaux importants.
  • La création d’éventuels Fonds de rénovation spécifiques, p.ex. pour le remplacement de l’ascenseur si certaines unités d’étages ne sont pas concernées.

Lors de la constitution de la PPE

Dans ce cas, il est également fait mention dans le RAU.

Pas possible d’exiger sa création par la voie judiciaire.

Contributions au Fonds de rénovation

  • En principe, les contributions sont annuelles et constituent des avances aux frais communs. Elles sont soumises aux mêmes règles que les charges ordinaires, du moins en ce qui concerne l’obligation de contribution et les conséquences en cas de non-paiement. A défaut d’autres dispositions relatives au paiement des charges, la contribution est fonction des quotes-parts, selon art. 712 h CC.
  • La loi ne fixe pas de directives législatives concernant le montant de la contribution. Celle-ci peut être fixée par l’AG ou le RAU. Elle devrait être fonction de l’ancienneté du bâtiment, de l’état de fortune accumulée, de la complexité du bâtiment etc. Elle peut être linéaire. Il est cependant conseillé de cotiser dès la fin de la construction du bâtiment, soit dès le premier exercice comptable. Les recommandations des spécialistes quant à la participation annuelle se situent entre 0.2% et 1.0% de la valeur d’assurance du bâtiment, la plupart du temps vers 0.5%. Certains spécialistes préconisent de lier la contribution annuelle à des objectifs temporels, p.ex. : 0.5% de la VA jusqu’à ce que le Fonds atteigne 15% de la VA du bâtiment.

Utilisation du Fonds de rénovation

Sauf disposition contraire, les Fonds ne peuvent être utilisés que pour des travaux nécessaires et utiles, au sens de l’art. 647 c et d du CC. La décision en assemblée générale devrait être prise en fonction de l’utilisation (p.ex. pour des travaux nécessaires) et, par conséquent, la majorité devrait être identique que celle nécessaire à ces travaux. La doctrine diverge cependant et il est possible de prévoir, p.ex. une majorité simple ou double dans tous les cas.

Fiscalité

  • Impôt anticipé: en principe, le remboursement de la retenue de l’IA est demandé par la communauté des copropriétaires.
  • La participation annuelle au Fonds de rénovation (charge d’immeuble) peut être déduite du revenu du contribuable, au même titre que d’autres charges de copropriété. Chaque canton est cependant libre dans sa manière de procéder, en fonction de sa loi fiscale. Exemple: en Valais, la participation annuelle est déductible, ce qui n’est pas le cas dans le canton de Vaud. Dans ce dernier, ce n’est que lorsque les travaux d’entretien sont entrepris que la défalcation est appliquée.
  • Chaque copropriétaire doit cependant indiquer, dans sa fortune, sa part du Fonds de rénovation. Celle-ci lui est en principe communiquée avec les charges annuelles.

Généralités

La plupart des immeubles en PPE possèdent un Fonds de rénovation, mais, dans sa très large majorité, la dotation est insuffisante et ce pour les raisons suivantes :

  1. Lors de l’achat d’un appartement dans un immeuble neuf, les propriétaires ne sont pas de suite confrontés au problème de l’entretien des parties communes, autres que celui immédiatement visible. Les travaux d’entretien et de rénovation entraînant des investissements importants apparaissent en principe après 25-30 ans. Ce délai pourrait néanmoins être influencé à l’avenir par des exigences légales consécutives à la modification du climat (imposition de nouvelles normes pour la consommation d’énergie), voire, dans certains cantons, à la réévaluation des exigences parasismiques.
  2. Les promoteurs-vendeurs évitent parfois de présenter une estimation des charges, alourdie par la participation au Fonds de rénovation.
  3. Dans les immeubles où il y a une grande part de copropriétaires âgés, ceux-ci ne sont pas intéressés, pour des raisons évidentes, à accumuler des réserves importantes qui, bien souvent, ne seront pas dépensées de leur vivant.
  4. Ces dernières années les taux hypothécaires très bas ont encouragé un nombre de privés à acheter des PPE pour la location. Ceux-ci escomptent souvent un rendement maximum et espèrent parfois revendre leur bien avec un profit intéressant.
  5. Enfin, par manque de professionnalisme de l’administrateur. Celui-ci devrait au moins mettre les copropriétaires en garde contre les risques d’une sous-dotation du Fonds de rénovation.

La thématique de l’insuffisance de dotation des Fonds de rénovation pourrait également intéresser les créanciers gagistes (banques, assurance etc.). Dans l’extrême, la valeur du bien immobilier pour lequel elle ont avancé des fonds pourrait péjorer leur garantie au cas où un immeuble n’était plus entretenu sérieusement par manque de moyens de certains copropriétaires.

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Fenêtres en toiture – coupoles

par admin

DEFINITION

Il s’agit de châssis à tabatière, communément appelés « velux » et des coupoles servant de puits de lumière et d’aération des appartements (ou locaux) en attique. Les coupoles modernes sont ouvrantes et, par conséquent, le mécanisme peut être manipulé depuis l’appartement,  semblablement aux fenêtres en toiture.

DISTINCTION ENTRE PARTIES PRIVATIVES (EXCLUSIVES) ET PARTIES COMMUNES

La loi prévoit des parties impérativement communes (CC art. 712b, al. 1)  pour lesquelles le   propriétaire ne peut pas acquérir un droit exclusif. Les parties qui ne sont pas obligatoirement communes sont présumées être l’objet du droit exclusif, si elles ne sont pas déclarées communes (Amedeo Wermelinger), CC art. 712b, al. 33. Le Règlement d’administration et d’utilisation peut opérer un renversement de présomption en indiquant que toute partie n’étant pas clairement désignée comme partie exclusive est présumée commune.

Il faut distinguer les parties exclusives ordinaires de celles visibles depuis l’extérieur. Les fenêtres font partie de cette catégorie. Le propriétaire ne peut les utiliser comme bon lui semble et il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.

JURISPRUDENCE

A notre connaissance, il n’y a pas à ce jour de jurisprudence explicite sur le rattachement des fenêtres en toiture et des coupoles aux parties exclusives ou aux parties communes.

DOCTRINE

Amadeo Wermelinger
Par essence, la fenêtre détermine l’aspect extérieur du bâtiment. En outre, elle sert à délimiter l’unité d’étage. Dans ces conditions, la fenêtre doit constituer une partie impérativement commune (art. 712b, al.22). Cependant, son utilisation concerne surtout le propriétaire d’étage titulaire de l’unité d’étage, la fenêtre étant source de lumière et d’air pour celle-ci.

La doctrine dominante considère que l’intérêt du propriétaire d’étage prime, dans un tel cas, celui de la communauté et elle classe donc la fenêtre parmi les parties exclusives (citation de plusieurs auteurs corroborant cette assertion).

Il semble utile de régler le problème de l’obligation de l’entretien et le remplacement des fenêtres dans le Règlement d’administration et d’utilisation.

Dans le règlement type incorporé dans son ouvrage « La propriété par étages », A. Wermelinger énumère les parties privatives, dont  les fenêtres, portes-fenêtres, stores et volets des lots et leurs appuis, les fenêtres de type « velux », les puits de lumière des parties privées, les fenêtres des loggias et vérandas, ainsi que les vitrines des locaux commerciaux.

Monika Sommer
Les éléments qui, en fonction de leur situation ou de leur fonctionnalité, sont utilisés uniquement par le propriétaire d’étage concerné, ne présentent en règle générale pas un intérêt communautaire suffisant pour qu’ils soient érigés en parties communes ; ces éléments doivent être considérés comme des parties exclusives du propriétaire d’étage concerné.

Texte original : Bei Bestandteilen, die aufgrund ihrer Lage oder Funktionalität ausschliesslich vom betroffenen Stockwerkeigentümer genutzt werden, kommt der Gemeinschaft in der Regel kein rechtsgenügendes Interesse an einer Zuteilung zum gemeinschaftlichen Eigentum zu; solche Teile sind dem Sonderrecht der betroffenen Stockwerkeinheit zuzurechnen.

Thomas Oberle
Les fenêtres servent à la fois à la délimitation de l’unité d’étage et à l’apport de la lumière et de l’air. Elles doivent par conséquent  être considérées comme des parties exclusives. Ceci est valable non seulement pour les fenêtres en façades,  mais également pour les fenêtres en toiture et les lucarnes.

Texte original : Da die Fenster der Abgeschlossenheit der einzelnen Stockwerkeinheit bezw. der Licht- und Luftzufuhr dienen, gehören die Fenster zum Sonderrecht. Dies gilt nicht nur für die Fassadenfenster, sondern auch für Dachluken und Dachfenster.

Heinz Rey/Lukas Maetzke
Les fenêtres ordinaires et leurs cadres (yc les fenêtres en toiture et les lucarnes des appartements mansardés et autres locaux sous-toit) sont, par principe, des parties exclusives. Pour éviter des conflits, notamment en cas de remplacement général, les fenêtres ordinaires et les portes de balcons devraient être érigées conventionnellement comme des parties communes.

Texte original : Gewöhnliche Fenster inklusive Fensterrahmen (auch Dachfenster und- luken bei  Dachwohnungen und im Sonderrecht stehenden Dachräumen) stehen wie Balkontüren grundsätzlich im Sonderrecht. Um Streitigkeiten insbes. bei Gesamterneuerungen zu vermeiden, sollten auch gewöhnliche Fenster sowie die Balkontüren rechtsgeschäftlich als gemeinschaftliche Teile erklärt werden.

CREATION D’UNE FENETRE – PUITS DE LUMIERE – EN TOITURE

La création d’un nouveau puits de lumière en toiture dans un immeuble en PPE doit obtenir l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires, car elle touche une partie commune du bâtiment. Il en est de même pour la création d’une nouvelle fenêtre en façade. Les autorités communales ne délivreront pas de permis de construire sans l’accord de la communauté des copropriétaires. A moins que le Règlement d’administration et d’utilisation ne prévoie d’autres dispositions, la demande est soumise à la majorité qualifiée (propriétaires présents à l’assemblée + plus de la moitié de toutes les quotes-parts de l’immeuble). Si le requérant ne veut pas attendre la tenue de la prochaine assemblée générale, l’accord des copropriétaires peut être demandé par écrit (voie de circulation). Cette façon de procéder, à éviter dans la mesure du possible,  requière l’accord unanime.

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