Sans être obligatoire, un Règlement d’administration et d’utilisation, dénommé ci-après « Règlement », est vivement recommandé, voire indispensable. Pour les très petits immeubles il est pour le moins utile. Ce Règlement n’est pas à confondre avec un Règlement de maison, lequel est d’une importance secondaire, car il contient avant tout des recommandations relatives au comportement des copropriétaires dans leurs rapports quotidiens. Il ne faut pas le confondre non plus avec l’Acte constitutif de la copropriété, établi en principe avant la construction du bâtiment

Le Règlement est avant tout un pont entre la loi et la communauté des propriétaires. De façon générale, les droits des propriétaires face à la communauté, sans oublier leurs obligations. Les droits de chaque propriétaire ne doivent être restreints que pour autant qu’ils servent l’intérêt général. Enfin, il régit les rapports entre les copropriétaires et la communauté face aux tiers extérieurs. Le Règlement est assimilable aux statuts d’une société. Les prescriptions légales en matière de copropriété et de propriété par étages sont concises et la jurisprudence en la matière abondante.

Le Règlement contient entre autres :

• la distinction entre les parties privées et les parties communes
• l’usage de ces parties
• la description des charges communes de l’immeuble
• les directives et pouvoirs concernant l’assemblée générale
• les directives et les compétences concernant l’administrateur, l’organe de révision et le Comité des délégués
• les dispositions finales, telles que : annotation au Registre foncier, rappel concernant la possibilité de modifier le Règlement, obligation de chaque acquéreur d’une PPE d’accepter le Règlement etc.

Un problème fréquemment évoqué dans le cadre des assemblées d’immeubles concerne la répartition des charges communes. A défaut de dispositions spéciales énoncées dans le Règlement, « les copropriétaires contribuent aux charges et aux frais communs proportionnellement à la valeur de leur part » (art. 712h, al. 1 CC). Il faut savoir que la part de chaque unité, (appelée aussi quote-part, est en principe fixée par l’architecte ou le promoteur d’un immeuble en fonction de la valeur de chaque appartement ou commerce. Celle-ci est notamment déterminée par la grandeur, la situation et l’étage. Une répartition totalement objective d’un immeuble en quotes-parts est impossible. Il faut néanmoins éviter des injustices flagrantes.

Pour cette raison nous déconseillons de faire l’amalgame entre quotes-parts (généralement les millièmes)et participation aux frais et charges communes. Il est souhaitable que, lors de l’établissement du Règlement, un administrateur professionnel soit nommé et qu’il collabore avec le notaire pour l’établissement du Règlement en fonction des spécificités de l’immeuble.

Si le Règlement est contraignant, il ne doit pas demeurer rigide. Au contraire, il est au service des propriétaires et doit pouvoir s’adapter aux circonstances et aux besoins concrets de la communauté. Ainsi, certains Règlements établis dans les années 60/70 ne correspondent plus à la situation actuelle, soit que le bâtiment a subi des transformations, soit que la pratique de gestion de l’immeuble a été modifiée au cours des années. Il peut être adapté en tout temps et les copropriétaires ont intérêt à le mettre à jour. En cas de conflit interne, le Juge fera référence aux documents en vigueur. La modification du Règlement peut être décidée en assemblée générale à la majorité qualifiée (majorité des propriétaires et des quotes-parts). La modification de certains articles de droit impératif ne peut cependant être décidée qu’avec des majorités déterminées et énoncées dans le Code civil. Les décisions successives prises en assemblée générale modifiant un article du Règlement entraînent de facto une modification de ce dernier.

Pour terminer, nous pensons que le Règlement ne doit pas remplacer les règles de politesse et de savoir-vivre nécessaires à une vie harmonieuse au sein d’une communauté.

En  Suisse, la loi régissant la propriété par étages (PPE) est entrée en vigueur le 1er janvier 1965. En Valais, cette forme de propriété était déjà connue depuis fort longtemps. Notre canton était en quelque sorte un précurseur en la matière. Les dispositions se rapportant spécifiquement  à la propriété par étages sont contenues dans le Code Civil (CC), articles 712a-t.
Il existe encore certains bâtiments soumis au régime de la copropriété simple (CC art. 646 à 651). Dans cette forme de propriété, le copropriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur une partie de la chose, sauf si une convention spéciale le prévoit. Il ne s’agit pas d’une communauté qui peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice. Autre élément important : les copropriétaires disposent d’un droit de préemption légal prévu à l’art. 682 du CC. Il s’agit là du même droit auquel les copropriétaires d’un  garage en PPE sont confrontés en cas de vente d’une place de parc.
Dans la propriété par étages coexistent deux éléments de base : la propriété individuelle et la propriété commune. Il s’agit d’un type particulier de la copropriété. Le propriétaire jouit à la fois d’un droit exclusif sur son unité,  appartement, commerce, garage fermé, etc., et d’un droit collectif  sur les parties communes. En ce sens, il fait partie d’une communauté, appelée généralement « Communauté des propriétaires d’étages ». Celle-ci regroupe tous les propriétaires d’étages et elle a comme fonction de gérer l’immeuble, dans la mesure où cette gestion relève de la sphère commune des propriétaires d’étages (op. Wermelinger).
Font partie des communs d’un bâtiment (copropriété), entre autres :

• le bien-fonds, les murs porteurs, les dalles, la façade, le toit, la cage d’escaliers, l’ascenseur
• l’installation de chauffage sans la vanne thermostatique
• la buanderie, le local à vélos
• les conduites électriques et d’eau (jusqu’aux dérivations des appartements)

Les parts du bâtiment, considérées comme des éléments privés, sont entre autres:

• l’unité d’étage elle-même
• les installations de cuisine et de bain
• les portes, les murs de séparation non porteurs
• le revêtement des sols et plafonds
• les conduites depuis les dérivations
• le module individuel de chauffage
• la cheminée d’appartement

En résumé: tout ce qui est à l’intérieur des locaux et qui peut être modifié ou supprimé sans:

• compromettre l’existence, la solidité ou la structure du bâtiment
• endommager les parties, ouvrages et installations communs
• modifier l’aspect extérieur
• restreindre ou atteindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.

Les fenêtres et les stores, les intérieurs de balcons etc. font également partie des éléments privés, avec cependant certaines restrictions et obligations concernant leur entretien (peinture, revêtement des sols etc.). Ils constituent une partie intégrante de la façade et déterminent son aspect. Ainsi, un propriétaire a l’obligation de remplacer son store usé ou déchiré, mais doit se conformer au genre et à la couleur décidés par les copropriétaires en commun. Il doit aussi veiller à l’entretien du carrelage de son balcon afin de ne pas causer des dommages à sa structure.
On entend parfois des remarques négatives sur cette forme de cohabitation par rapport à la propriété individuelle. C’est oublier les nombreux avantages qu’elle procure et pas seulement du  point de vue technique,  financier ou légal. En effet, qu’il s’agisse de jeunes couples désirant passer du statut de locataire à celui de propriétaire ou de personnes plus âgées cherchant la sécurité, chacun trouve son compte dans cette vie en commun, d’autant plus qu’on éprouve la sensation d’appartenir vraiment à une communauté. La solidarité entre propriétaires n’est pas suffisamment mise en exergue, c’est pourtant une réalité. Ses effets sont perceptibles dans les actions quotidiennes : surveillance des enfants, jeux en commun, petits services rendus aux personnes âgées, soutien en cas de maladie.